对话中国海外发展有限公司执行董事、财务总监吴建斌

朵朵爸

　中国的房地产市场似乎从来就是一个让人看不懂的迷局。以深圳为代表的楼市在过去一年多的时间里从领涨状元转瞬变为跌幅冠军，伴随此番大起大落的是沸沸扬扬半年之久的“拐点论”、“剧变论”的持续争辩。宏观调控与信贷紧缩的双重利剑，让国内的房地产开发商们资金吃紧的同时，更加忧心不甚明朗的市场前景。值此敏感时期，《财务总监》对话位列中国房地产行业“第一军团”的中国海外，近距离聆听房地产开发商与市场、与政策、与自己博弈的矛盾心声。
　　
　　请您简要介绍一下中国海外及其目前的发展。
　　
　　中海是中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的控股子公司，1992年在香港上市。2007年房地产业务实现销售收入223亿港元、销售面积216万平方米。
　　
　　从业务上看，我们就集中做房地产，包括住宅和商业两大项。2007年之前我们主要是开发住宅，商业很少，因为流动性太慢，尽管商业在将来可能带来稳定的收入，但企业成长的阶段要求我们流动性越快越好；不过从2007年我们开发商用写字楼的比例开始适当增加。除了房地产，公司旗下还有基建业务，因为中国基建市场已经过了黄金时期，现在成本太高，所以没有刻意发展，以目前投入的为准。
　　
　　从市场划分看，分为一线城市和二线城市。我们将北京、上海、广州和深圳定为一线市场，其他为二线市场，大多还是省会城市及珠三角、长三角等经济总量较高的城市。理论上说2006年以前，我们瞄准的主要是一线市场，到去年底销售已经大部分都完成了，一线城市发展到一定程度利润率就趋于平均，所以要将视野放到二线三线城市。2006－2007年逐渐开始转向二线城市，这也是我们现在的利润主体，土地储备占公司目前土地储备总量的80％，我们将来土地储备还是二线城市为主，未来如果有机会还会在一线城市再进行部分土地储备，但我相信短期内一线城市拿地成本还是会比较高。
　　
　　中海目前的财务状况如何？
　　
　　财务状况上看，目前中海总体负债率不超过50％，净现金流的比率不超过30％。过去两年我们不断扩充股本结构，这意味着负债率大幅下降，从而让我们可以不断做一些信贷融资。同时在人民币升值和海外融资成本更低的背景下，我们近两年也更多地融得外汇资金，使得我们对国内银行信贷的依赖性低很多。
　　
　　经历了一系列的宏观调控，目前中国的房地产企业的总体状况如何？
　　
　　去年一系列宏观调控政策出台，目的是针对房地产价格上涨过快，特别是去年下半年房地产价格涨幅过快，包括我们开发商都觉得过分了，到后来楼盘甚至可以随意定价。
　　
　　目前市场确实发生了很大的变化，所有房地产企业都处于比较难受的阶段，现金流压力较大，之前依靠快速销售和大规模融资来保证快速发展的战略在现阶段遇到一定困难，今年房地产企业的策略应该有所调整，如买地方面放慢一些、销售方面抓得更紧一些，靠自己的能力做一些现金回笼和管理，以度过这个难关。
　　
　　今年房地产行业会出现一系列破产或整合的事件么？
　　
　　中国的民营企业从来都在不公平的情况下发展的，过去那么艰难的情况下已经成长起来了，所以目前的困难对他们来说不算困难，目前他们可以采取的几个措施有：第一，小发展商可以把现成的地拿出来与人合作或转让；第二，民营资本市场发展很快，可以相互支援，民间融资的能力也是很强的。
　　
　　而这一切都是要基于一种基本判断，就是中国的房地产行业到底是朝阳产业，还是从此走下坡路了？我们的判断当然是朝阳产业，以股市为喻，目前房地产市场是处于上升通道的调整期。专家将中国房地产市场与欧美比较后得出的结论是，中国的房地产市场一直到2035年都将是繁荣期，依据还是需求理论。城市化进程和中国经济总体向上的发展趋势决定了中国房地产业的上升空间。
　　
　　中海有没有利用市场调整时机进行整合的打算？
　　
　　现在找我们合作的人很多，但我们在买地的环节上非常挑剔，也会看目标公司的债务及员工情况等，现在市场买地那么容易，除非目标公司的土地和资产状况非常好，不然花很多时间整合还不如直接拿地，所以现在我们都没看中。这个时候谈整合企业，不是看它的团队、它的管理，而是看它的资产质量和价格，如果这两个达不到我们的目标，我们不会考虑整合。
　　
　　房地产业与其他行业不同，联想收购IBM是为了市场，但房地产企业的产品是不能流动的，市场非常热的时候有的开发商想占领市场也可能会并购其他房企，而目前这个阶段只要手中有钱，想进哪个市场都很容易，并购则太浪费时间了。
　　
　　作为外资企业我们的外汇资金进入国内的渠道是畅通的，可以通过两种方式——注册资金和股东贷款。这两个方式到去年年底都适用，今年以来发生一些变化，通过增资扩股扩大项目公司的资本金的方式还是可以的，项目公司因为有项目所以可以结汇使用；而关于股东贷款目前的规定是，原来未到期的股东贷款额度仍然可以继续使用，但是新增股东贷款就比较困难。
　　
　　这会影响你们的资金使用么？
　　
　　实际上没有什么影响，因为国内人民币的融资渠道仍然是畅通的，目前我们在国内四大商业银行和招商银行等共有280亿元的可用信用额度，只是融资成本高于以往。以往我们是在基准利率的基础上下浮10％，现在需要上浮5％－10％。其他中小房地产公司则可能需要在基准利率的基础上上浮200－300个基点。另外，融资的难度也增加了。
　　
　　那目前最困扰中海的问题是什么？
　　
　　困扰我们的问题还是对于短期的判断。虽然我们目前处于上升通道，但是这个调整到底有多长时间，是几个月还是一年、两年甚至三年，都有不同的应对方式，而这个是谁都判断不了的。目前我们的方法就是走一步看一步，不断调整我们的策略。
　　
　　这个阶段我们内部对市场趋势变化的研究频率比过去要高。6月底我们会在宁波专门召开集团两个层面的战略高层会，专为研究市场，这在过去是很少的，过去我们一年才开一次，现在可能一年要开多次。我们在国内20几个市场上都有楼盘销售，所以敏感度很高，数据汇总后相当于对中国市场整体情况可以有一个大致的掌握。
　　
　　目前来看，宏观调控对北方二线城市市场的影响几乎没有，因为它原来发展就比较慢，所以最近我们内部的结论是偏乐观，并没有外界所说的那么差，我们认为明年市场会有转机。但是到底这个看法准不准？现在很难得出结论，我也很担心，只能走一段看一段。但是从我们的战略上说，只要有好的土地，我们还是会不失时机地去吸纳。历史证明，不论经营环境好坏，好的土地（包括好的价格、好的位置、利于规划设计等）都是房地产公司的核心竞争力，缺了这个什么都做不了。
　　
　　所以今年中海仍然吸纳了很多土地是么？
　　
　　今年1－5月我们拿了150万平方米的土地，今年我们原计划共吸纳450万平方米的土地，现在还在等待（价格方面）更好的时机，今年预期的目标肯定能达到。2007年年初我们目标是300平方米的土地，到年底买到了1000万平方米，就是因为我们股权融资实现了，市场也有一些好的机会。我们每年真正消化的土地面积就在250万－450万之间，当年增加的面积过两三年就基本都消化完了。
　　
　　珠三角地区房价下跌是否意味着房价拐点的出现？
　　
　　珠三角降价幅度为10％－20％，销售也慢一些，这是基本的事实。但是去年9月前后的房价已经是非理性的价格，与非理性相比是没有意义的；不过拿今年的房价与去年同期比，还是上升的。我觉得价格应该达到去年6月的水平，当时房价已经进入上升期但并未达到最高点。
　　
　　如果认定2035年之前中国的房地产市场仍然处于上升通道，就不存在拐点的问题，而我们始终相信这一点。市场走向最终取决于供求关系，如果供求关系改变了，价格肯定要变；但是目前只是阶段性的调整，所以我不认为这是拐点。
　　
　　所以您对未来宏观调控政策走向的判断是怎样的？
　　
　　从紧的货币政策目前不会发生太大的变化，相信它是国家在一段相对较长的时期内的国策，各方面也需要与从紧的货币政策配套。到明年这个时候，经济会出现几种可能：一种是CPI虽然未大幅下降、但是社会基本稳定且接受了现状，政府明年可能会放松银根；另一种情况是，政府肯定也不想房地产行业拖垮中国经济，美国次贷危机实际就是心理上把人们信心拖垮，而中国房地产市场一旦出现大量房地产公司倒闭、许多小业主还不上房贷，首先遭殃的就是银行系统，因为很多资金都来自银行，所以政府调控也会是适度的，如果缩得紧对大家都没有好处。当然对未来市场的监管还是必要的。
　　
　　现在原材料成本等快速上涨的情况下你们会如何加强成本控制？
　　
　　买地我们可以根据发展的需要有选择地买些价格合适的好地。除了买地成本外，建筑方面则有很大的作为空间，规划设计可以更为务实、环保，施工过程中的监督管理更到位，这些并一定需要花钱，而是一种意识。建筑材料管理需要更加精细化，我们在内地和香港有两个物资采购中心，物资集中采购比零星采购可以节省15％－20％的成本，这都是我们日常已经在做的，我们可以做得更好一些。
　　
　　作为CFO，在这个困难的时刻您是如何调整财务和公司战略之间的关系？
　　
　　我做财务的最大体会就是要做好规划，将公司战略和财务战略协调好，最重要的是把资源分配好，无论经济环境好还是不好，都要把握平稳的、持续的、合理的资源配置。为此，财务人员要与业务人员多沟通，同时与市场同业竞争者多比较，取得折衷的方案。

sky126qd

说的不错哈