房地产稽查中碰到的十六个问题和解释

溱湖人家

一、 A 公司2005 年10 月5 日应交营业税10 万元，11 月应交营业税10 万元，A 公司2005 年12 月5 日缴纳营业税15 万元，（税票所属期为2005 年11 月份），则A 公司2005 年12 月5 日多缴纳的5 万元是否可以抵扣2005 年10 月应交末交的营业税？如不能抵扣，则多交的5 万元应如何处理？

第一：根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十九条：“当纳税人既有应退税款又有欠缴税款的，税务机关可以将应退税款和利息先抵扣欠缴税款；抵扣后有余额的，退还纳税人。”的规定，可以将A 公司2005 年12 月5 日多缴纳的5 万元抵扣2005 年10 月应交末交的营业税，补缴差额5 万元，但需按10 万元进行处罚和加收滞纳金。

第二：也可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条 的规定对A 公司2005 年12 月5 日缴纳营业税15 万元，（税票所属期为2005 年11 月份），多缴纳的5 万元，要求企业自行申请退税；按照第二十五条、第三十一条 、第三十二条 的规定要求纳税人限期缴纳10 万元并加收罚款和滞纳金。

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二、 A 公司2005 年10 月5 日报送2005 年9 月份的营业税纳税申报表，申报表注明应纳营业税为零，（纳税申报表均有税企双方人员签章），但税务机关在2006 年1 月对该公司2005 年度的纳税情况进行检查，发现该公司2005 年9 月份应纳营业税100 万元，税务机关在对该公司处罚时应引用征管法的63 条或64 条较为合适？为什么？

这两条的主要区别在于：六十三条主要强调纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报这些手段，并造成了不缴或者少缴应纳税款的法律后果；六十四条主要是强调纳税人采取了上述手段，但未造成当年或以后年度不缴或者少缴应纳税款的法律后果。

例如：《国家税务总局关于企业虚报亏损适用税法问题的通知》国税函[2005]190 号第二条规定：企业故意虚报亏损，在行为当年或相关年度造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第六十三条第一款规定；第三点规定：企业依法享受免征企业所得税优惠年度或处于亏损年度发生虚报亏损行为，在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的，适用《征管法》第六十四条第一款规定。　

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三、 A 公司开发商品房，欠B 公司50 万元工程款，经双方充分协商，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定A 公司以一套商品房抵顶所欠B 公司50 万元工程款，但商品房并没有过户给B 公司，待B 公司找到购房者后，商品房直接过户给购房者。请问A公司的纳税义务发生时间是什么时候？如何取证？计税依据是什么？

第一：审查合同，若合同规定不管将来市场怎么变化，A 公司只负责开具50万元的销售发票给B 公司找到的购房者或B 公司，具体款项数额或支付时间由B公司与找到购房者两者之间协商。那可按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31 号，第六条关于开发产品视同销售行为的税务处理问题进行处理： 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定

第二：审查合同，若合同规定随着市场的变化，A 公司负责开具不定数额的销售发票给B 公司找到的购房者或B 公司，具体款项数额或支付时间由B 公司与找到购房者两者之间协商。可按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以A 公司的纳税义务发生时间是签订以商品房抵顶工程款的协议的时间，50 万元视同销售不动产的预收账款。

注意：B 公司在这两种下都不需要按销售不动产缴纳营业税。若B 公司取得所得超过50 万元，需按“服务业”税目中的“代理”项目缴纳营业税。

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四、 A 公司从事房地产开发，购入5000 ㎡土地，签订合同规定土地转让价格为2,500.00 万元，其中2000 ㎡的土地用于A 公司的楼宇开发，另外3000 ㎡的土地由A 公司无偿转到B 公司，后来B 公司把3000 ㎡的土地无偿转到C 公司用于酒店的建设，并以A 公司的名义办理2000 ㎡的国土证，以C 公司的名义办理3000 ㎡的国土证。（A公司、B 公司、C 公司同属一人所有）请问A 公司无偿转让3000 ㎡土地是否发生纳税义务行为？应纳什么税？计税依据如何确定？在取证过程中应收集什么资料？如何进行账务处理？

第一：根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16 号）第四大点（二十）条规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。以及《关于明确营业税若干政策问题的通知》 ( 粤地税函[2003]339 号) 六、关于单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权征税问题（二）单位和个人转让其受让的土地使用权征税问题： 1、单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权受让原价后的余额为营业额征收营业税。 2、单位和个人将受赠、政府划拨的土地使用权再转让时，以全部收入为营业额征收营业税。

A 公司无偿转让3000 ㎡土地没有取得应税收入，所以不用缴纳转让无形资产-土地使用权的营业税，但A 与B 为关联企业是否按《征管法》第三十六条、〈征管法实施细则〉第四十一条纳税人与关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，不按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用的，主管税务机关可以参照没有关联关系的企业之间所能同意的数额予以调整。

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五、 A 公司从事房地产开发，该公司开发大厦一栋，其中一至四层由B 公司无偿使用并用于酒店经营，（A 公司、B 公司同属一个所有）A 公司是否发生纳税义务行为？如发生应缴什么税？应如何进行账务处理？应如何取证证明该公司发生纳税义务行为？计税依据是多少？

第一：按照《征管法》第三十六条企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整；按《征管法实施细则》第四十一条纳税人与关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，不按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用的，主管税务机关可以参照没有关联关系的企业之间所能同意的数额予以调整。

第二：财政部《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》规定，“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。”

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六、 A 公司从事房地产开发，但在支付工程款或土地款时均以白头单入账，是否不予确认支出并调增应纳税所得额？

税前扣除标准是真实的事实和合法的凭证（国税发[2000]84 号），不具有合法凭证不得扣除； 按违反发票管理办法处理；作纳税调整；如果查获额+/--所得税申报额后应该缴所得税，定性为偷税（发票管理办法实施细则55 条有严格的规定），反之，按照“一事不二”和“择一重处”的原则，定性为64 条1 款。

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七、 A 公司从事房地产开发，在列支工人工资时，工资单只有A 公司的公章，并只有一个代签代领，并无公司负责人、财务负责人、会计员等人员的签章，请问这些工资单是否可作合法凭证列支？

应提请企业改正，并要求企业提供发放工资详细清单，聘用合同等证明资料

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八、 A 公司从事房地产开发，在拆除临时铺位时发生财产损失共25 万元，并列入当期管理费用，请问这类财产损失是否需报税务机关批准？

第一：国税发（2006）31 号文第八点第13 小点：成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

第二：《企业财产损失所得税前扣除管理办法》第六条企业在经营管理活动中因销售、转让、变卖资产发生的财产损失，各项存货发生的正常损耗以及固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理发生的财产损失，应在有关财产损失实际发生当期申报扣除。第七条企业因下列原因发生的财产损失，须经税务机关审批才能在申报企业所得税时扣除：（1）因自然灾害、战争等政治事件等不可抗力或者人为管理责任，导致现金、银行存款、存货、短期投资、固定资产的损失；（2）应收、预付账款发生的坏账损失；（3）金融企业的呆账损失；（4）存货、固定资产、无形资产、长期投资因发生永久或实质性损害而确认的财产损失；（5）因被投资方解散、清算等发生的投资损失；（6）按规定可以税前扣除的各项资产评估损失；（7）因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失；（8）国家规定允许从事信贷业务之外的企业间的直接借款损失。

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九、 企业所得税纳税申报表只有企业盖章和税务人员签章，并无企业负责人（法人）盖章，也无税务机关盖章，请问这种申报表是否合法有效？

主要看税务人员是在什么情况下签章的。

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十、 国税发（2006）31 号文关于未完工开发产品的税务处理问题规定：开发企业预售收入先按预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用，营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。请问：（1）相关的期间费用，营业税金及附加具体包含那些费用和税金？（2）扣除相关的期间费用，营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额是否重复扣除期间费用、营业税金及附加？如不是重复扣除，应如理解和计算？

第一：国税发（2006）31 号文是将预计利润调整为预计毛利，明确可以扣除期间费用和营业税金。新政策规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，可以扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。这一调整，解决了各地由于政策理解不同而产生的是否允许扣除期间费用的不同的问题，尤其是记入营业税金及附加的税金能否当期扣除的问题，预售房款按国税发（2006）31 号文件规定的毛利率预征企业所得税时，允许扣除的是与同期预售房款配比的税金及附加（包括营业税、资源税、关税和城市维护建设费、教育费附加以及发生的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、土地增值税）。

第二：要求企业设立台帐，对会计与税法对预售房款按国税发（2006）31号文件规定的毛利率预征企业所得税时，允许扣除的与同期预售房款配比的税金及附加进行登记。如企业严格按照企业会计制度进行帐务处理，此种差异为时间性差异，整体不会有影响，按照会计的权责发生制原则、相关性原则和配比原则，上述税款不能计入营业税金及附加，不能由当期的收入负担，

预缴营业税时：借：待摊费用＿预交营业税

贷：银行存款 并调减当年应纳税所得额；

销售收入实现时：借：主营业务税金及附加

贷：待摊费用＿预交营业税。并调增当年应纳税所得额

若企业没有严格按照企业会计制度进行帐务处理，则可能会造成重复扣除。

会计处理方面，

预缴营业税时：借：应交税金＿应交营业税

贷：银行存款 并调减当年应纳税所得额；

销售收入实现时：借：主营业务税金及附加

贷：应交税金＿应交营业税，并调增当年应纳税所得额

这种会计处理方法不会造成重复扣除，但会造成企业多缴税款的假象。

如果是预缴营业税时借：主营业务税金及附加，

贷：银行存款，并调减当年应纳税所得额。

此种情况就会造成税前重复扣除。