巧买二手房、尾房，少成本更赚钱

阿斯兰

　　对于大多数购房者来说，商品房是作为昂贵且不易消耗的商品，并不会出现多次购房的情况，因此如何选房，如何在合适的时机购房就成为一大难题。实际上，商品房作为市民重要的投资渠道，选择合理的时间和方式，实现节约成本和赚钱，并非不可能，本刊特别挑选了两位分别在二手房和尾房购买方面获利的购房者，希望通过他们的亲身经历，给购房者更直观的启示。
　　
　　投资二手房获得巨大利益
　　
　　对于刘先生而言，投资房地产只是业余爱好，但就是这个业余爱好，让刘先生获得了不俗的收益。
　　
　　家住南坪的刘先生告诉本刊记者，作为生意人，加上自己经营范围并不涉及房地产，所以多年以来一直对这块市场并不感兴趣。但也因为经商的缘故，常常可以得到许多房屋抵押拍卖之类的消息。对二手房也有比较不同的看法，“大多数人都觉得二手房是不好的房子，其实很多二手房的位置都非常好，特别是一些作为商业用途二手房，升值潜力惊人。”
　　
　　刘先生向记者讲述了自己最得意的一笔交易，2003年渝中大厦一层1500平方米规划为商业设施的楼，业主因为资金问题，被抵押拍卖，而刘先生恰好得到了该信息，以每平方米1800元的均价取得该层楼的所有权。
　　
　　将在未来几年有大的提升，刘先生将该楼一直闲置，对于该物业的用途，刘先生表示，因为今年房市大好，自己的物业升值一倍以上，所以不会出卖该物业，而是通过整层出租的方式，来获得长期的利益。
　　
　　巧选时机尾房省钱
　　
　　我市成为城乡统筹试验区后，楼市旺销，甚至出现一天一价的情况，但就在这种情况最为突出的9月份，张小姐依然以4200元/平方米的价格，购买到了一套位于北滨路的商品房。
　　
　　 “严格地说，这套房屋并不是真正意义上的尾房，但在当时那个时间段，他确实表现出，许多尾房才会出现的经济，”张小姐告诉记者，自己看房的时候，正好是二期扫尾，三期即将推出的节点上。在这种时候，大多数消费者会以为已经没有好的房子，而等待三期开盘后再行选择。
　　
　　张小姐告诉记者，虽然不是严格意义上的尾房，但自己看房的时候，已经开出的一期及二期已经销售出八九成，开发商已经获利，并且紧接着将要进行下一次销售活动，开发商从心理上还是希望可以将剩余的房屋尽快售出。同时因为不是在销售热点时间段购房，自己的新房价格比随后开盘的三期的均价，低了近1000元/平方米。
　　
　　尾房并非不好房
　　
　　大多数人提起尾房，都觉得是被人挑剩下的，不会有让自己满意的房源，而实际上，开发商在销售过程中，有许多不确定性（如第一次放盘中的保留户型，有业主预定又放弃的等），因此尾房中并非没有好房。
　　
　　尾房有很高的性价比，与一些老旧的二手房相比，尾房楼龄低、户型合理、小区环境及物业管理品质较高，停车位也相对充足。买下这样的房子，只需花较少的钱，便能享受到品质高雅的生活。特别是对于首次置业的年轻人来说，他们白天通常都不在家，房子的朝向、景观和楼层并不十分重要，而且将来置换新宅时，价格便宜的尾房更容易出售、出租。
　　
　　此外，与价格相当的期房相比，尾房还有更实在的优点。购买期房时会存在房屋质量好坏难控制，建成交验的房屋与样板间截然不同；小区内应有的绿地、公园缩水；停车位不足；规划中的道路消失；“精装修”变成“经常装修”；室内设施以次充好等等潜在的风险。相比之下，尾房一般都是现房现卖，房屋的品质好坏一目了然，购房者能够免去担心的烦恼。
　　
　　尾房淘宝小诀窍
　　
　　开发商对于尾房的宣传力度不可能像一手房那样铺天盖地。对于购房人来说，尽管尾房存量很大，但实际上多数尾房都隐藏在成熟社区中，寻找起来非常费力。选择好的尾房比选择一手房或二手房还要难，有一个漫长的淘金过程，购房者应该有耐心。
　　
　　除了自己经常走访打听以外，购房者还有两种比较有效的尾房搜寻途径：一是新闻媒体，如楼市杂志、广播电视广告和房地产网站等；二是房产中介机构。
　　
　　尾房的成因有很多，购买者应该谨慎选择，以免买了不好的尾房。首先是不要一味追求低价格。尾房一般会存在朝向不理想、景观被遮挡、单套面积较大等缺陷。购房者应考虑自己更看重哪方面，不要看到便宜就贸然买下，事后又觉得不顺心。
　　
　　此外尽量选择成熟社区、品牌开发商。买尾房时要注意查看其地理位置、交通状况、房屋品质、配套设施、周边环境、物业管理等。最好选择一个成熟社区，这样不但生活的大环境有了保证，房屋的品质、物业管理等也有保证。
　　
　　再次，要实地考察。大部分尾房所在的楼盘业主已经入住，可以对这些业主进行走访，了解房屋质量、居住环境、物业服务水平等情况。而且最好深入到房子中，检查墙壁有无裂缝、厨卫是否漏水、供暖是否有故障等。
　　
　　最重要的是一定要查看开发商的资质和《房屋销(预)售许可证》、《住宅质量保证书》等相关证件，以免上当受骗。而类似于存在债权、债务纠纷，质量问题严重，开发商、物业公司、业主之间存在纠纷的房屋，应避免购买。
　　
　　相关法律解读
　　
　　购买二手房很容易遇到查封、扣押、冻结财产等问题房，在此，特向读者提供简单的法律解读，以资参考。
　　
　　 2005年12月21日，最高人民法院公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，就人民法院根据抵押权人申请，执行设定抵押的房屋的问题作出规定。
　　
　　 2004年11月4日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定出台后，有人认为，从长远看，如果设定抵押的房屋也不能执行，不利于维护银行房贷债权，增加了银行的经营风险，将影响商业银行的住房消费信贷业务，不利于住房按揭市场的发展，同时不利于社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展。各地银行为了维护自己的房贷权益，纷纷采取措施提高房贷门槛，致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款买房，最终损害了广大消费者的利益。为此，最高人民法院在广泛征求意见的基础上，结合法院执行工作的实践经验，制定了该司法解释。
　　
　　根据《执行抵押房屋的规定》，属于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债。这主要是从设定抵押的债权的特殊性考虑的。如果用于设定抵押的房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需，那么对该房屋的执行与维护被执行人及其所扶养家属基本的居住条件确实有一定的矛盾。我们认为，与没有权利负担的房屋相比，已经设定抵押的房屋确有其特殊性，不仅居住者没有取得完全的所有权，而且该房屋作为债权实现的一种保证，功用明确，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此，为了保护申请执行人的利益，应当允许对设定抵押的房屋予以执行。
　　
　　  
来源：人民网重庆视窗

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