项目投资策划报告提纲

银河飞雪

项目投资分析策划报告

1．项目投资环境简析
对本项目的投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性与定量相结合、实事求是突出重点的原则，在适应性、稳定性、竞争性三项主要标准的指导下进行。以简为主，重点在于土地价值判断及分析方面。

1.1社会环境
社会制度（经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等）
社会秩序（社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等）
社会信誉（由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉）
社会服务（硬环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等；软环境：上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等）

1.2政治环境
政治体制和政权（政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性）
政治局势（我国长期稳定的政治局势有利于投资）
政策（经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等）

1.3经济环境
宏观经济环境（本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率；本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数；本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等）
市场环境（市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等）
财务环境（金融环境：资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境：投资费用、经营成本、税费负担、优越条件；同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等）
资源环境（人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等）

1.4文化环境
风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等

1.5法律环境
法律的完备性（项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全）
法律的稳定性（法规是否变动频繁、是否有效）
执法的公正性（法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性）

1.6自然环境
地理位置（项目交通现状，距商业中心的距离，距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度，从而影响市场销售；距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等，直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。）
地质地貌与风光气候特点不仅关系到项目建筑物的基础设计，而且直接影响到项目的景观。

1.7项目用地基础设施环境
项目地块状况（位置、面积、地形、地貌、性质等）
交通环境条件（距机场、车站的距离，主要交通干线的分布。重要的公共交通工具及数量，交通方便程度等）
能源条件（电力供应状况、最近的变电站距离及其容量，煤气供应站的距离、煤气主干线管道的距离，其他能源，如煤、天然气等的供应状况等）
通讯环境条件（最近的通讯电缆的位置、可设电话门数等）
给排水及排污环境条件（项目地自来水管网分布、距主要自来水管道的距离，排水、排污设施状况，管道分布情况等）
地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析。注：简要说明即可）

2．项目投入产出分析
本处主要数据主要是根据前一部分市场研究及建筑设计的内容进行科学客观的模拟，在此基础上对项目投入产出进行分析。

2.1项目投资需求
2.1.1项目总体经济技术指标摸拟

2.1.2项目投资构成
本项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。
1）开发成本：
（1）土地使用权出让金
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
（3）前期工程费
①规划设计费
②项目可行性研究费
③地质勘察测绘费
④三通一平费
（4）建安工程费
①土建工程费
②设备及安装工程费
（5）基础设施费
（6）公共配套设施费
（7）不可预见费
（8）开发期间税费
2）开发费用
（1）管理费用
（2）销售费用
（3）财务费用

2.1.3投资估算：
1）开发成本的估算
（1）土地使用权出让金
用地类型 住宅用地 土地使用权出让金
平均标定地价 元/m2
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
（3）前期工程费
（4）建安工程费
可以采取不同的估算方法，比较后选择一种较好的方法
（5）基础设施费
（6）公共配套设施费
（7）开发期间税费
（8）不可预见费
2）开发费用的估算
（1）管理费用（约为开发成本的3%）
（2）销售费用（约为销售收入的4%-5%，这里需要用到下面的销售收入估算资料）
（3）财务费用（从“贷款还本付息表”所得）
成本模拟表
内容项目 计算依据 单价（元/m2） 合价（万元）
（一）开发成本 以下1-8项之和  
1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费7.开发期间税费8.不可预见费 1-6项之和的3%-5%  
（二）开发费用 以下1-3项之和  
1.管理费用2.销售费用3.财务费用 （一）×3%约为销售收入的4%-6%详见“贷款还本付息表”  
（三）合计 （一）+（二）  

2.2项目收益部分模拟

2.2.1销售收入模拟表及说明
销售均价假设（均价的确定、项目中具体单位的定价模拟，这里需要市场调研市场数据及建筑设计相关数据）
项目销售计划
销售收入模拟

2.2.2项目经营税费估算
这部分费用不作为投资构成，它是作为销售收入的扣减部分。

2.2.3利润模拟表及说明

2.3项目投资与筹资计划

2.3.1投资计划及资金缺口

2.3.2筹资计划及其费用
贷款还本付息表

3．项目投资可行性分析
这一部分主要从财务指标模拟分析方面，对项目在投资方面的可行性进行一个简要的分析，很多财务方面的细节分析不作过多展开论述。

3.1项目投资可行性分析的模拟前提
包括税费设定、折旧设定、期望收益率（基准收益率）确定等。

3.2损益表与项目静态盈利能力分析

3.3现金流量表与项目动态盈利能力分析

3.4资金来源与运用表及资金平衡能力分析

3.5项目投资可行性分析结论

4．项目不确定性分析及开发经营风险分析
4.1项目盈亏平衡分析
4.1.1可变成本变动时对利润的影响

4.1.2销售价格变动时对利润的影响

4.2项目投资风险分析及规避方式提示
4.2.1项目风险评估

4.2.2资金运作风险评估与可行性建议

4.2.3经济、政策风险预测

5．项目开发节奏与投资控制建议
5.1影响项目开发节奏的因素分析

5.2项目开发节奏建议及结果预测

6．项目投资策划结论与建议

sky126qd

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