商业街开发成本

根根

开发一商业街,用于出租,且不打算出售.
总开发面积为8万平米,包括6000平米的地下室,其中有5000平米包括地下室的1000平米是自己的办公楼,物业用房为800平米.,其余用于出租.总投资为2.5个亿.
那成本结转的时候
A 办公楼记入固定资产--办公楼,其成本为:2.5亿/80000*5000
B 物业用房也记入固定资产--物业用房,其成本为:2.5亿/80000*800
C 出租的面积记入固定资产--出租固定资产,其成本为2.5亿/80000*74200

在其摊销的时候,办公楼和物业用房的累计折旧按房屋20年摊销;
用于出租的面积,摊销的记入主营业务成本与租金收入相配比,房产证上的使用年限是40年,是不是按40年摊销啊?如果这次没有全部出租,比如说只出租了7万平米,那成本按7万平米摊销还是全部出租面积即74200平米摊销啊?

[ 本帖最后由 根根 于 2007-12-27 12:58 编辑 ]

子宇

按租赁期限进行摊销的吧？

根根

租赁期限?>
那如果有些租了1年不租了,然后后另换一家租呢?
那年限怎么算啊?

子宇

搞混淆了，房子不是自己的，按租赁期限进行摊销。

房子既然是自己的，和租金没啥的关系吧，就按20年来提折旧啊。和1、2同。

我的观点。

xiaofengcpa

1、地下室是否包括人防，如果包括应从总面积中扣除。
2、开发产品如果转作固定资产处理，应视为销售，缴纳企业所得税，同时可以计提折旧。不管是办公楼还是出租。如果不转做固定资产处理，不视为销售，取决于企业，但不能计提折旧。此问题在税务系统还存在争议，各地方税务局认定不一致。大连地税认可此种处理。
3、如果在立项上明确是自用办公楼的，就不应为销售。但是同一项目同时包办公自用和商业性出租，此行为按开发产品处理，自然涉及到视同销售的环节了。
4、应明确物业用房是属于什么性质，按物业法相关规定，地产公司开发的项目应按一定比例提供物业用房，产权属于全体业主所有，因此，结转成本时，应把物业用房扣除。
5、不允许出租开发产品摊销成本。
6、房屋折旧可以新税法要求计提，根据公司情况而定。

根根

物业用房因为是用于出租的,产权证在我们这边,那算不算属于我们的固定资产?
如果开发产品转作固定资产,是不是全部按房屋折旧年限计提固定资产,而不用区分是否出租?
那如果转作出租开发产品,不能摊销成本,那不是有租金收入,却没有成本了啊 ?

子宇

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税发[2006]31号

2006-03-06国家税务总局

见：http://www.chinatax.gov.cn/viewlaw.jsp?code=200603131434232512


“三、关于开发产品预租收入的确认问题
    开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。”

“7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：?
　　（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。?
　　（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。”?

子宇

５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。



六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
    开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：?
    （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?
    （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?
    （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。


14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用


仔细学习中....呵呵  这通知真多东西！！！

xiaofengcpa

物业用房产权证如果是地产公司当然算是自有固定资产了。
其实自用和出租如果转做固定资产，性质就一样了。如果不转做固定资产处理，有的税务局不认可，认为只要交付使用或出租就视为销售了，企业只能转固定资产了。
如果转不转固定资产由于企业决定，转了就视同销售，可以提折旧，不转，就不能提折旧了，当然用作出租，只能有收入没有成本了。因此首先得这个问题搞定。
从房产税的角度，得把出租和自用的面积分开，不管是否转作固定资产，即使放在开发产品中，也是一样的。将自用和出租在核算是否分开核算，只是为了管理需要。
在税务没有明确之前，建议放在开发产品中放着，只要将出租和自用面积分清就行了。能出租的部分应按出租业纳房产税，自用部分按原值纳房产税。存在，自用计税原值处于不断变化，面积变化，原值也将变化。都不能计提折旧。

[ 本帖最后由 xiaofengcpa 于 2007-12-27 15:25 编辑 ]

傲雪梅

4、应明确物业用房是属于什么性质，按物业法相关规定，地产公司开发的项目应按一定比例提供物业用房，产权属于全体业主所有，因此，结转成本时，应把物业用房扣除。
      
“7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：?
　　（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。?
       物业用房就按建造公共配套设施作为成本结转扣除