北京“收紧”二手房放贷 二手房房价变相涨3%

虚心的人

银监局新规以评估价和网签价低者为准放贷；做低网签价以避税的行为将难以延续
　　100多万元成交的二手房，可能网上签约的价格只有51万。这种在二手房交易中，依靠"做低"过户价格来避税的行为将难以延续。记者昨日从银行获得一份北京市银监局下发的《关于进一步规范存量房贷款业务的通知》，要求9月1日开始银行在放贷时必须考虑网签价格。
　　二手房贷款须与网签价挂钩
　　《通知》规定，银行从9月1日起除了房屋评估价，还必须参照网签合同价格，以评估价和网签价的低者为准发放贷款。
　　据记者了解，在二手房交易过程中，包括实际成交价格、银行评估价格和网签价格（也是过户价格）。房子评估价不会高于实际的成交价格，银行一般以房屋评估价来发放贷款。
　　由于地税局和住建委联合规定了当地二手房成交价的底线，中介一般会通过做低网签价格来帮助买房人避税。
　　银监局方面表示，北京市住建委已根据银行贷款审批需求，增加了指定网站上北京市房地产中介行业协会信息网（www.breaa.cn）和北京市房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）可供查询的存量房交易信息。各银行在进行存量房贷款审批时，必须根据存量房买卖双方在网上签约时设置的密码，登录指定网站，对存量房交易信息笔笔查询，以确认房屋信息和交易信息的真实性；对贷款审批中未登录指定网站查询存量房交易信息的不得放款。
　　中介"紧急"安排客户面签
　　对于这则文件出台的目的，北京市银监局在通知中表示，北京地区个别银行在二手房贷审批中，存在接受不实交易合同、接受虚高交易价格等不正当竞争。
　　"上半年以来，房产交易成交量大幅上升，有些银行信贷员在发放贷款时，甚至帮助申请人做高房价，来申请'假按揭'，最后得到较低的'假首付'。"一位银行人士表示，网签的效果就是保证房屋交易的真实性，银行参照这个发放贷款也有利于防范贷款风险。
　　比如成交价100多万的二手房（评估价略低于100万），可以将网签价格做到51万，这样可以省去几万的税费。"按照原来的规定，银行按照100万的评估价放贷，新政执行后将按照51万放贷，买家贷不到那么多钱，就没有办法完成交易了。"上述经纪人表示，这意味着没法再通过压低网签价来进行避税了，现在经纪人都在赶紧安排客户跟银行面签。
　　记者昨天在链家地产朝阳门的总公司看到，整个大厅都排满了等待与银行面签的市民。据中信银行的信贷部门人士告诉记者，银行会给中介几天的缓和时间，在9月1日以前已经交完首付的买卖双方，现在面签还不会遭遇这个问题。但是9月1日之后再签成交合同的就必须按照新规定来执行。
　　我爱我家经纪公司副总裁胡景晖表示，在过去的二手房交易中，一直存在买卖双方为了少缴税而以黑白合同的形式做低网签价，为了多贷款而通过各种渠道"做高"贷款的评估价的行为，这样的结果就是，一方面能少缴税，另一方面还能多贷款。新的政策不一定能完全避免黑白合同或虚高评估的问题，但是买房人需要做出选择。
　　少交税还是多贷款？
　　方案一：以网签价格60万向银行申请贷款。
　　税费：按网签价格60万缴纳1.5％的契税，约9000元。
　　优点：税费低
　　缺点：贷款额度低
　　方案二：以评估价格（略低于180万）向银行申请贷款。
　　税费：按差额80万缴纳5.5％的营业税4.4万，按总价180万缴纳1.5％的契税2.7万。合计缴纳税费7.1万。
　　优点：贷款额度高
　　缺点：税费高
　　（以东四环成交价180万的二手房为例）
　　■ 影响
　　二手房房价变相涨3％
　　胡景晖表示，根据目前的交易状况，一般而言，买房人会优先考虑多贷款，尤其是140平米以上的大户型非普通住宅所缴纳的契税会增加一倍，因此，该政策会更容易导致税费成本增加。
　　北京市中介行业协会副会长周宗楚表示，网签平台的建立，是此次新政策实施的基础，此举会增加交易成本，但是由于目前市场仍处于上升期，对于交易量的影响可能不会太大。
　　中大恒基市场部经理张大伟认为，这一政策，会影响市场70％成交，房价变相增加3％以上,此举还意味着住建委及银行系统联合控制市场风险，政策开始细化,对于现在市场主体的首次购房及投资性需求都将有重大影响。
　　因为从实际成交比例中可以看出，今年以来60万以下房源比例非常高，而在实际交易中，北京的二手房单套均价已经突破115万。主要原因是目前的指导价比较低，而且依然执行的是去年的标准，并没有随着价格猛涨而改变。价格上涨，而60万以下房源依然维持在70％以上，可以看出，避税房源的比例明显增加了。
　　■ 算账
　　买套二手房多花好几万
　　据房产中介公司中大恒基介绍，目前70％以上的二手房交易需要贷款，而在实际成交中平均房价已经达115万，但在住建委过户的均价仅60万左右，60万以下的房源占网签总比例达70％。
　　比如2007年花100万在东四环购买的房子，目前作为二手房出售实际成交价为180万。
　　新政执行之前，该房源只需要按照60万左右的总价缴纳1.5％的契税，大约为9000元。
　　新政执行之后，一旦买方需要贷款且按照180万纳税，就需要按差额80万缴纳5.5％的营业税4.4万及按总价180万缴纳1.5％的契税2.7万，合计7.1万，交易费用将增加6.2万。

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新政内容：《通知》规定，银行从9月1日起除了房屋评估价，还必须参照网签合同价格，以评估价和网签价的低者为准发放贷款。

春风杨柳

看来在二手房交易中，依靠"做低"过户价格来避税的行为好景不长了。