武汉“二套房贷”再调查 该政策对楼市影响几何？

虚心的人

提要：从首付两成，到首付最低四成，包括武汉在内的各大城市二套房贷政策正在悄然收紧。至今，吹了一个多月的二套房贷收紧风，终于摆到了每个签合同的购房者面前。该政策对楼市影响几何?且看记者的特别报道--
　　二套房贷各地标准不一
　　自银监会再次重申严格遵守二套房贷有关政策后，北京、上海、成都、杭州、武汉等地的二套房贷利率相继开始呈现紧缩状态。据报道，目前北京的二套房贷不仅首付必须四成以上，而且利率也不能再"打擦边球"享受优惠了，均执行基准利率上浮1.1倍的政策。而上海也是自银监会重申严格执行二套房贷相关政策后，各家银行的二套房贷利率操作标准已普遍上调至八五折。成都也有部分银行从7月份开始，取消或降低了贷款利率的优惠，二套房贷七折利率已很难申请。
　　在武汉，二套房贷首付提高各大银行脚步一致，但在利率方面，各行优惠标准不同。
　　硚口一楼盘售楼部的两家银行个贷人员介绍，贷款购买二套房，首付最低四成，利率可打八五折。汉阳一楼盘售楼部里有一家国有银行和两家股份制银行办理贷款服务。其中，国有银行上个月底部分客户的二套房贷仍可享受七折利率，两家股份制银行均执行了"首付四成、利率提至1.1倍"的政策。该楼盘负责人介绍，国有银行的放贷速度稍慢，也难以保证目前申请的客户，在审批过程中，银行仍旧会按照先前的利率水平。
　　记者探访武汉中行、农行、民生银行等多家银行网点发现，二套房贷首付底线都已调至四成，但利率仍从上浮10%到打七折不等。不少银行采取了利率折中的办法，即打八五折。一家银行青山支行的个贷经理介绍，二套房不管是普通住房还是非普通住房，均可享受八五折利率优惠。一股份制银行个贷部负责人称，已接到总行通知，要求严格控制二套房贷优惠，尤其是"首付四成"的底线不能动。
　　从二套房的认定标准来看，各大银行也不一致。一家银行个贷经理透露，以前首套房贷若还清贷款，再购房也可视为首套，现在即便贷款还清了，再购房仍将视为二套房。另一家银行个贷人士则称，如果首套房贷款已经还清，或已经出售，只要提供相关证据，再购房仍可视为首套房。此外，在以何为单位界定二套房上，各家银行也各不相同。一家银行表示，仍以家庭为单位界定二套房;另一银行则坚持以个人为单位界定二套房，即夫妻一方已购买住房，另一方仍可以个人名义购买一套住房，并享受首套房贷政策。
　　二套房贷政策收紧，市民如何节省房贷利息?一股份制银行个贷部负责人建议，凡单位交纳了住房公积金的市民，若首套房是商业贷款，二套房则可使用公积金贷款，"公积金利率为3.87%，比基准利率打七折后的4.158%还要优惠得多。"
　　分区域调控或已启动
　　按照2008年12月20日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称"131号文")。对于为自住而购买二套房，且家庭人均住房面积低于当地平均标准的，购买二套房贷款政策比照首次购房贷款政策执行。"有的是七二折，有的是七八折，"一家银行个贷负责人对记者回忆说，具体优惠政策由各家银行自己制定，大部分银行出于吸收客户的需要，都将"二套房贷"政策降低到跟首套房贷一样。今年4月份，人行武汉分行营管部向辖区内各商业银行下发《关于金融支持推动消费增长的指导意见》，促进武汉地区信贷消费增长。
　　该《意见》中最引人注目的内容为房贷相关政策，如对于第二套普通自住房和改善性住房的购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对于家庭年满18周岁的子女购买普通自住房的，应视同首次贷款购房行为，"这是金融管理机构首次对'二套房优惠'、子女购房优惠进行明确表态"。业内资深人士当时称。
　　但在宽松的放贷风向下，银行风险逐渐累积。今年7月下旬，各地商业银行先后向楼盘或中介"打招呼"，取消"二套房贷"的优惠政策。一家二手房中介机构负责人称，目前二手房购买市场上，改善型购买需求和投资型购买需求占了一半以上。"二套房贷"政策调整对市场成交量影响深远，大部分改善型购房者和投资型购房者都将改变自己的购房选择。
　　一家商业银行的经理对记者说，虽然暂时收紧了"二套房贷"政策，但是央行有规定，对于自住型购房消费需求贷款优惠将继续。
　　同时，记者也了解到，二套房贷的差异化调控比较明显。即使在北京这样的一线城市，仍旧有一些中小商业银行坚持"二套房贷"优惠政策不变。而二三线城市由于房价泡沫比较低，当地仍执行"二套房贷"优惠政策。
　　不过，无论是央行还是其他有关调控部门，对高房价的关注已然彰显。只是出于稳定市场的需要，不敢轻易出手。
　　原建设部分管房地产的副部长、现中国房地产和住宅研究会会长刘志峰上月22日公开表示，国家支持自住型购房需求和开发商降价自救对稳定上半年的房地产市场起了很大作用。但是，随后房价上涨幅度和开发商捂盘惜售等行为，又使房价过快上涨，影响到了市场稳定。
　　刘志峰表示，制定房地产调控政策需要考虑到区域的特殊性。因此，政府调控房地产市场应该因地制宜，分区域、分类进行调控。
　　楼市转稳契机显现
　　今年上半年开始，全国多个城市的房市呈现了久违的"小阳春"，并逐步走向火爆。这种现象的出现，二套房贷政策的松动是其中一大诱因。中指院首席分析师李国政分析，对二套房贷的松绑，助推了改善型和投资型客户的快速进场。二套房贷优惠政策成为房产投资客进行套利保值的工具。可以说，在信贷量大增的情况下，银行为了吸引客户，对二套房贷的优惠已将门槛拿掉。
　　在采访中记者发现，也有一些楼盘销售负责人流露出"楼市可能就此转向"的看法。8月有可能成为调整房贷政策的节点，节点后由于投资者观望导致投资型需求出现一两个月的冻结。一旦严格执行二套房贷政策，非改善型的二套房购买成本大大提高，继而带动房价上涨的步伐放缓。
　　业内人士表示，经历了2008年楼市低迷的投资者变得较为谨慎，对政策预期的不确定性将使他们处于观望状态，因此，预计下半年成交量缩窄、价格升幅放缓，抑制投机将使市场预期转为稳定。

春风杨柳

对待首套房贷政策，各银行为自身利益着想，都在打擦边球。