2009，房地产企业再谋香港圈钱

银河飞雪

房地产企业再谋香港圈钱

随着今年以来楼市、股市双双回暖，房企压抑了一年多的上市欲望，春心难捱。7月29日，北京金隅顺利登陆香港后，华南城、恒大、恒盛、宝龙、中骏、卓越等十几家房企尾随翘首以待。

值得关注的是，除了北京金隅是国企外，其余谋求香港IPO的绝大部分地产商，都是民营企业。在中国A股IPO已始拉开序幕，中国建筑、光大证券等新股皆获得投资者狂热追捧的背景下，本轮楼市超级反弹行情中业绩抢眼的许多民营地产商，缘何舍近求远？

这得怪A股市场患有民企“岐视症”，尤其是近几年经济领域又出现了“国进民退”的历史逆流，当下就连很多大学毕业生都把第一择业方向铆牢国企。而对于房地产企业，尤其是民企，证监会尤其不感冒。

目前国内上市公司的数量已超过1640家，其中主营业务为房地产的大概为110家左右，占比约6.7%，但其中IPO上市的仅有40多家，且多是1991-1994年期间上市的，其余皆通过借壳形式“曲线救国”，比如冯仑的万通地产和任志强领导的北京华远。2006年-2008年，A股IPO公司为269家，其中房企只有6家，地产股占比仅2.23%。而机械设备、化工、有色金属、建筑建材以及金融服务等传统支柱型产业的IPO数量均远远超过了房地产行业。

悖论就在于，从2003年“国18号文”中明确房地产业是国民经济支柱产业以来，房地产业增值占GDP比重已超过5%，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额20%左右，今年以来住宅市场的火爆更成为经济领域中最大的亮点。显而易见，这与世房企IPO数量形成巨大落差。再看房地产民企就更荒唐了，截止2007年底，全国房地产开发企业共计62518家，其民营房企比重为83%，通过IPO上市的民企不会超过10家。

我国房地产一级市场（土地市场）为政府垄断，行业的市场化主要体现在二三级市场，而由开发商主导的二级市场（新房市场）为民营企业的发展提供了较大空间，所以近些年民营房企成为中国地产业最具活力的一个群体，典型代表包括富力、恒大、SOHO中国、万通、绿城、复地等。

资金是开发商的命根子，我国房地产业对银行信贷（间接融资）依赖度过高，尤其是国有企业；民营企业最差钱，可又堵着通往最重要的直接融资之路——上市。不得已，民企们寻求境外IPO，香港、美国、新加坡等地皆有案例出现，其中绝大部分落根香港。2005年复地、富力等，2006年绿城、世茂、雅居乐、盛高置地等，2007年鸿隆、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等，2008年建业地产。

港交所为何如此受内地民营房企的青眼？其一，门槛低，A股要求公司必须近三年连续盈利，而H股则无此限制。其二，近水楼市先得月，香港毕竟属于中国，对企业来说，在运作与管理方面比较方便。其三，香港地产业发达，本地投资者偏爱地产股，甚至很多地产富豪会在内地房企IP0时，大手笔买进。

那么，本轮房企香港IPO登陆战，会否重演2007年盛况。笔者认为基本不太可能。首先，2007年国际金融危机尚未爆发，大陆和香港经济一片歌舞升平，两地楼市与股市皆创出历史新高。而目前，国际经济依然比较低迷，国内经济刚刚复苏，虽然香港股市自今年3月开始触底反弹，但目前恒生指数2万点上下的水平，只能望2007年11月31492高点之项背。

其次，今年春季以来，内地楼市反弹力度之大让业界大跌眼镜，部分城市的房屋成交量可与2007年同期相媲美。然而，房价增幅仍明显低于2007年夏天，从而导致今年上半年很多房企的利润率显著低于2007年。更关键的是，市场已出现成交量拐点，7月全国商品房成交量环比6月下跌19%，8月多数重点城市的成交量继续下滑。下半年，楼市将呈“滞胀”形态：成交量回调，价格坚挺。若无量的支撑，价格很难维持高位，这只是时间问题。

最后，土地储备问题有点烦。众所周知，2007年碧桂园之所以能够在香港上市即圈钱129亿，1900万平米巨量土地储备是关键，而且多属低价购置；圈钱完成后，转而再圈地，其后以5400万平米土地储备荣升全国最大的“地主”，而市值亦超过万科，成为国内房企老大。而眼下的政策舆论却是：严查闲置用地，尤其剑指2007年高价仍在晒太阳的地王。内地房地产模式一直是学香港的，“土地为王”一直是香港模式的最大特点，香港股市投资者也不可能立即换胃口。看来只能适可而止了。虽然今年京沪等地也有地王出现，房企抢地的热情确实大不如2007年。

2008年，在股市和楼市的凄风苦雨中，雄心勃勃的恒大地产最终选择撤退，而建业地产却顽强的在香港上市，结果仅募资13.75亿港元，距原计划缩水逾66亿港元，可谓忍痛贱卖。如今恒大地产重新冲锋，拟募集资金10 -15亿美元，虽不及去年第一次招股时募集15亿-20亿美元的计划，更难以再现2007年碧桂园和SOHO中国的圈钱神话，但远比建业地产划算——这也其它今年图谋香港IPO房企的共同待遇了。