从财务角度探讨房地产业价格升势的影响因素

溪后人

从国家统计局发布的数据显示，7月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7％，与此形成鲜明对比的是，7月份交通工具价格下降2.4％，通信工具价格下降17.8％，耐用消费品价格上涨1.2％，近年来通信运营商的价格战与资费单价的下降也给市场留下了深刻印象。房地产业的价格走势与电信、家电、汽车等行业表现出不同特点，但他们都是执行同样的会计制度，同样的核算方法，仅财务管理上有所不同，在其他行业价格战硝烟弥漫的同时，房地产业却几乎与价格战绝缘，房地产的价格与工业品同样是由成本、利润、税费构成的。我想这是房地产业固有的财务特性有关的。

　　1、从房地产企业资金运营影响上看：房地产业是资金密集型的，在我国房地产业发展中，由于多数企业本身实力不足，好多房地产企业发展是玩空手道开始的，靠银行贷款的，靠社会集资，资金成本高，这很大增加了房地产商成本意识及房地产的成本价格，又资产负债率高，即资金风险大，按风险理论必须要高利润的，高风险高收益的，故房地产的价格是高涨的。

　　2、从房地产建筑成本生成影响上看：市场经济运行的基本形式有垄断和竞争，竞争是指相互可计量比较的，否则不叫竞争。

　　一般认为行业集中度下降从而市场竞争的深化是价格战的导因，这种观点尽管有一定道理，但在一些现象面前仍然显得孱弱无力，我国销售额最大的房地产公司万科目前的市场占有率只有0.94％，而其他行业的巨头中国电信和海尔电器的市场占有率却分别达到28％和21％，可见，房地产业的竞争也激烈，但行业垄断程度还远远低于那些容易爆发价格战的行业。我们认为，决定价格战爆发难易程度更重要的是行业的成本结构，房地产业不易发生价格战的一个主要原因是房地产价格构成要因素与工业产品成本不同的，在于其可变成本占总成本的比例过高。

　　行业的成本由固定成本和可变成本构成，在厂商理论中，市场价格恰好等于可变成本时便是厂商的“停业价格”边际成本，此时营业与否对厂商而言是无差异的，不管如何，厂商此时的损失都将等于它的固定成本，一旦市场价格高于停业价格，厂商营业的损失要小于停业的损失。

　　在电信、家电和汽车等行业的成本结构中，耗巨资购置的设备折旧及其资金成本在总成本中占有的比例很高，这使得市场价格大幅下降之后，也仍在停业价格之上，行业内厂商为覆盖这部分成本支出，常常有降低价格、扩大营业规模、充分发挥设备生产潜力的冲动，这种冲动最终很容易酿成价格战。而在房地产业的成本结构中，可变成本占绝大部分，房地产开发几项大的支出如土地成本、建安成本、配套设施费用、税收费用、利息费用、企业运营成本都是可变成本，只要市场价格稍微低于总成本，便构成房地产商的“停业价格”边际成本，房地产商进行恶性成本价格战的空间很小。房地产商仅可在利润空间上竞争。

　　成本结构的特征还会从动态的角度降低房地产商价格战的动力，土地成本、建安成本、税收费用等可变成本都是一次性转入产品价值，一旦进行价格战，销售价格不足以弥补成本，项目售罄，所形成的亏损将是永久性的，而且用固定成本弥补的机会也很少。而电信、家电和汽车等行业大量成本为固定资产的折旧，在进行价格战之后，由于昂贵的设备还将继续运转多时，厂商仍可期望在下一期弥补相应的损失。由于可变成本和固定成本分别由流动资产和固定资产转化而来，通过企业资产负债表的特征，我们仍然可以了解上述行业的成本特征，万科近期发布的2006年中报摘要显示其流动资产占总资产比例高达92.36％，而海尔和中国电信的相应比例则仅为55.64％（2006年中报数据）和25.13％（2005年报数据），如此大的差别足以支持我们对其成本特征的判断。

　　因此我们必须认识到，房地产业因行业成本结构的特征而造成的一般竞争降价机制失效，确实提示了很多问题：房价并不会随产业的成熟、竞争的激烈而得到平抑。房地产的成本价格竞争空间少。

　　3、从房地产的销售对象及产品特性及其利润影响上看：房地产是人们生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人们传统思想家的概念，是人们的归缩，有房就有家，家是唯一的，不可比较的，又房地产的销售受到其对象的环境地段经济资源价值等不同影响，其价格构成不具备相互间比较的，如相同建筑的房子在上海市房产价1万多元/平方米和金华市的房产仅3000元/平方米是受不同地利用途影响大，房地产不象工业产品受品牌影响大，又工业上不同生产的产品地利用途是一样的，各房地产价格不可比，故房地产难以公允价格竞争，仅其独家的售价，房地产生成的利润空间上带有垄断利润式的，其一般不会轻易调整的。

　　4、从房地产受地方政府土地财税成本影响上看：　现在国家及人们非常关注房地产价格，并担心房地产的泡沫，出台系列调控政策，但在房地产中土地挂招拍地价成本高，土地增值大属国家利益所有，现在房地产的税收占地方财政的比值很大，其占房地产成本的10%多，又国家对炒房交易的税收成本提高等，这样会增加相关房地产相应成本，如果房地产价格下降则关系到土地价格升跌、税收减少等将影响国家地方经济利益的。

　　5、从国家的城市化经济建设战略等影响上看：

　　房地产业是国民经济的支柱子产业，房地产环节复杂，是一业兴百业旺的，如果一个行业亏损是不可能发展的，也就不会带动其他产业的，国家不可能对其调控过大的，这些不会过大影响房地产价格的，又国家大力发展国民经济，使经济集聚，和城市化建设使大量的人口从四面八方积聚，造成相对土地资源及房地产不相适应，又绝对上讲土地资源是不可再生资源，这样使房地产价格不会轻易下降。

　　房地产固有的财务特性使其难以具备工业产品市场竞争的条件，其价格一直是上升，和老百姓的收入与买房负担相比是较重的，因此从稳定房价的角度上讲，甚至规范市场、惩治腐败也可能是无济于事的，成本结构作为一种根本的产业特征难以被以上思路所改变。这个问题的相应解决办法是改变房地产业市场供应主体的“厂商属性”，适当地降低房地产业市场供应主体的自由定价权力，增加一些不以利润为唯一目的的供应主体可能是非常必要的。目前，对房地产的宏观调控必须从调整供应结构上、供应主体、国家相关政策上多管齐下，如有关限价房、经济适用房和廉租房等措施已经涉及这个问题，关键在落实。

浙江人在山东

好文章，我在学习。

雄基物业

好贴,值得思考和认真领悟