南宁炒楼花:“利益之手”催开“诱惑之花”

虚心的人

"楼花"，这个看起来美丽的词汇，在风起云涌、变幻莫测的房地产市场，以其"四两拨千斤"的利益博弈优势，于"黑暗"处散发着诱人气息，让无数人争先恐后来摘取利益之果。
　　"炒楼花"，如一股暗涌，潜藏在房地产市场之中。带有投机性质的"炒楼花"行为在房地产交易市场日益规范的今天，愈来愈受到关注和争议。
　　遍地"楼花"悄悄开
　　"楼花"一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段(完工25%以上)就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。
　　业内人士称，地产发展项目以楼花方式发售，对地产发展商最有利。从现金流方面而言，先收钱，一年半载之后才交货；在物业买家方面，投资风险高。除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外，还有诸如开发商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼及缩水楼等潜在风险。
　　据长城证券地产行业分析师黄清林介绍，"炒楼花"是指买家在楼盘未落成之际，只交数量很少的订金，同开发商签订预售合同，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，从中赚取差价。"炒楼花"属于期房炒作，以小钱博大钱，许多人趋之若鹜，是楼市泡沫的主要因素。
　　期房制度在上世纪80年代末传到深圳，"炒楼花"也跟着传进来，目前在内地各省，"炒楼花"已被禁止。但从2006至2007年，由于购房者过多，一些楼盘采取排号购房的形式出售，一些出卖购房号的变相"炒楼花"现象又随之出现。
　　来自广西南宁市房产监察支队的消息，目前南宁市的二手房市场，"炒楼花"行为有越来越热之势。据不完全统计，"炒楼花"约占房产总成交量的1/4。以前二手房中介机构是偷偷摸摸地幕后操作，现在不少中介机构将这种行为摆到了台前，将"楼花"的信息堂而皇之地贴出来。
　　炒卖楼花可以赚取丰厚利润
　　广西南宁市房产监察支队支队长牟均洪说，"炒楼花"主要是短期获利趋势所致。这主要表现在：相对于新开盘的新房，"楼花"价格上会偏低；其次，"楼花"作为期房，到交易的时候很多都是现房，购买这样的房子，交房时间短，如果炒卖，可以在短期内获利。
　　记者走访广西部分房屋中介公司发现，一些买家在缴纳了定金、首付或者办理完按揭后在没有取得房产证之前，即将房子挂到房屋中介寻找买家。如果找到买家，只需掏部分"更名费"即可将房子转让，赚取其中差价。
　　根据南宁市一房屋中介透露的信息，南宁一个体老板，今年初在南宁市的天池山小区以每平方米3000元的价格买下一套面积近140平方米的房子，5个月后，他以每平方米3500元的价格，将信息发布到中介机构，中介机构帮助其促销房屋。
　　这种典型的"炒楼花"行为给购房者心理产生错觉，认为该处的房价已达到这个价位，无形之中抬高了房价。
　　在全国各地，因为"炒楼花"而产生的房屋纠纷也不在少数。2005年，厦门市中级人民法院即开庭审理了一起一个楼花"嫁二夫"的案例。为了牟取利益，"楼花"所有者将"楼花"两卖，进而引发官司。
　　"楼花"为什么可以买卖？业内人士称，因为从购买楼花到该楼盘交付使用之间有一段时间，这个时间短则几个月，长则几年，而房地产市场的行情又是不断变化的。这样购买楼花时的房价与楼盘落成后可能达到的房价之间就有了落差，因此炒卖"楼花"可以赚取价差甚至牟取巨额利润，所以有人就把炒楼花作为一种投资方式或者生财之道。
　　对于早些年"炒楼花"风行，黄清林认为，很多人是抱着短期捞一笔的心态，用极少的定金去转卖房屋的期权，从而获取暴利。但是"炒楼花"是短期行为，并且所处的形势是房价在大幅上涨。
　　牟均洪说，"炒楼花"导致税收流失，"更名费"本来由政府部门获益，但实质上的受益者是开发商或者卖方。而且对于真正想买房的人来说，风险比较大。
　　"楼花"管理制度关乎社会稳定
　　"炒楼花"会对目前房价的上升产生怎样的影响呢？黄清林称，从微观层面看，房屋的转让会活跃市场，但这样炒上去的房价是短期的；从宏观层面看，对整体房价不会造成太大影响。"房屋买卖不会增加房屋的价值"，他说。
　　目前一些人在未获得房产证就出售房屋来作为投资和置业的方式，黄清林并不赞同。"买家将存在隐藏的风险"，他表示，"购买二手房需要进行过户手续，有的卖家看到房价上涨，会撤销合同，这都让投资带有一定风险。"他建议，如果要进行投资，尽量购买一手房以及办理好房产证的二手房。
　　据上海一房地产业内人士认为，"炒楼花"是投机心理的表现。从对这一行业的了解看，他建议普通百姓不宜"炒楼花"，因为普通百姓不具备专业水平，当市场出现掉头的时候，没有应对能力。"'炒楼花'的都是对房地产业很懂行的人，也不乏职业炒房者"，他说。
　　业内人士称，楼花管理制度是牵扯社会稳定的大问题。"炒楼花"危及市场，因为过多投资客的介入，房价在炒作中层层加码，等到超出实际购买力时，造成楼市"跳水"。
　　根据我国《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取房屋权属证书的房地产不能转让。《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》也明确了"严禁将购买的未竣工的预售商品房再行转让"，广西壮族自治区建设厅在转发上述《通知》时也强调，"房地产经纪机构不得为不具备上市交易条件或没有房屋所有权证的房产提供代理服务"。
　　从2009年7月30日起，南宁市房产局集中对二手房中介机构进行整顿，凡为买卖"楼花"行为提供服务的二手房中介机构将被整顿和曝光。8月底将部分已查处具有违规行为的中介公司在网上向社会公众公布。

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那也是治标不治本的问题啦。