未完开发产品预售收入、销售成本、所得税

jhzlj

按[09]31号，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计毛利率按季计算出预计毛利额，计算当期应纳税所得额，开发产品完工后，及时结算计税成本，并计算实际毛利额，将差额计入当年的应纳税所得额。
本人认为：销售未完工开发产品取得的收入，应该包括预收款及已签订合同并开具不动产发票的销售款，以上两种取得的收入均为预售收入，均应按预计毛利率预缴企业所得税，但有几个不解之处：
1、已正式签定购房合同并已开具不动产发票的销售款是否要确认销售收入？
2、若确认并已计入销售收入的，销售成本怎么结转，是否可以按规定预计毛利率倒算出其成本进行结转，待项目成本决算后进行调整？还是可以不预估结转成本？
3、按31号文，开发产品完工后，企业可以在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。若开发产品完工日为2009年1月，为了延期缴纳所得税，是否可以选择于2010年5月31日前结算计税成本，调整应纳税所得额。
4、对完工前的所有预售收入都不确认收入，在预收帐款中反映，结算计税成本后，对符合收入确认条件的转入销售收入，同时结转销售成本，这样可以吗？
请各位老师快快指教！！！

jhzlj

怎能么没人指点呀？？？？