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济南朴素税务咨询有限公司编写了《房地产企业税收疑难问题问答》，已经贴在我非常喜欢每天都要去浏览的伟大的中国会计视野论坛http://bbs.esnai.com/viewthread.php?tid=4617413&pid=4778489&page=1&extra=#pid4778489。文章是基于该公司对地产业客户税务服务过程中对相关疑难税收问题而作的梳理，本意是作相关扩展后作为出具纸质或电子图书的素材。中国财税浪子一边学习、一边转载、一边谈一些自己的体会。朴素财务公司的电子邮件是：pusutax@126.com。大家有需要可以和该公司进行业务联系。本博文解答中出现的划线部分文字系浪子自身理解，没有引用朴素税务的原文，不强求任何人接受，意见大家可以一起讨论。 我公司为内资房地产开发企业，现拟以名下的一宗地出资设立乙公司作商品房开发，该宗地账面成本（历史成本）为3000万元，经专门的房地产评估公司评估，确认评估价值为8000万元，占乙公司60%股份。
问1：我公司在以地出资设立新的房地产开发公司过程中，因土地使用权发生了转移，是否须缴纳营业税和土地增值税？
答：（1）营业税。不缴纳，这方面有明确有规定，即《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）：规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
（2）土地增值税。要视同销售计提土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）出台后，改变了以地出资一律免土地增值税的规定，改为限定主体或限定用途下须视同销售征税，即——自2006年3月2日起……对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
问2：我公司以地出资行为，是否须依视同销售缴纳企业所得税？
答：以地出资，可以纳入非货币性资产交换范畴，依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第25条的规定视同转让土地。在本例中，投资企业应将土地投资业务分解为按照公允价值销售土地和投资两项业务，即首先确认3000万元的应纳税所得额（8000－5000），然后再以8000万元投资。另外，国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）也有同样的规定。
问3：因被投资的乙公司并未取得无形资产转让发票，则其将来商品房完工销售后，其企业所得税和土地增值税的扣除项目金额如何确定？
最后，谢谢朴素税务公司给我们奉献了一个非常好的税务作品，希望你们能够提供更好的资料给各位同仁。
以上转贴财税浪子王骏的文章。
[ 本帖最后由 周鹏程 于 2009-8-16 09:31 编辑 ] |
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发表于 2009-8-16 09:29:12
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