房地产行业税收审查方法

胡耀华

四、土地增值税审查要点
（一）未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，项目竣工清算后是否按规定期限到主管地方税务机关汇算清缴。
（二）申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。
（三）纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除。
（四）在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否在计算土地增值税时，从房地产开发成本中减除。否则，会造成资本化利息既在开发成本中得到扣除，又在开发费用方面得到重复扣除。
（五）房地产开发费用，能按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明，是否在“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%”以内计算扣除；凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。此外，要特别注意检查利息超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额是否进行了扣除，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息是否进行了扣除。
（六）在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。
（七）从事房地产开发的纳税人是否已按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和进行了加计扣除。
（八）注意增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确，
注意纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的要免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

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