如何审核房地产开发企业的合同

许仙

在税收审核中，房地产开发企业的合同是作为一种辅助凭证存在的。一般地讲，一项较大的成本或费用项目支出都应签有正式的合同，除了一些很大的施工合同因为工程预算的误差而稍有出入外，合同的金额应与最终支付的金额（发票的金额）完全一致。
　　房地产开发企业一般涉及以下各种合同。商品房销售合同或预售合同，购销双方持有文本应分别贴有印花税票；建筑施工合同，劳务双方持有文本应分别贴有印花税票；房屋拆迁补偿协议，不在印花税规定的应税凭证范围之内，不用贴印花税票；土地出让合同，可以不贴印花税票；勘察设计合同，双方贴用印花税票；工程监理合同，双方贴用印花税票；咨询合同，不用贴印花税票；借款合同，借贷双方所持文本应分别贴用印花税票；各种类型的委托协议；其他类型的合同。
　　一般地讲，进行税收审核并不需要对合同的所有内容进行了解而只需关注其中与税收相关的条款即可。
　　1．合同的标的金额
　　从财务核算角度看，合同标的金额就应当是将来应计入收入或成本费用的金额，所以，该金额对于财务核算及涉税事项意义重大，应是税收审核所应关注的首要因素。从理论上说，合同标的金额应与最终的收取或支付金额完全一致，但由于合同执行过程中各种特殊情况的出现，一般会有一个比较合理的差额，所以，最终确定的金额应以实际收支的金额（企业开出发票和收到发票的金额）为准。以成本项目为例，应该有4种状态：一是有合同又有发票，应该确认成本；二是有合同无发票，可以暂时确认成本，但最终应以实际支付金额确定成本；三是无合同有发票，一般情况下将不予确认成本；四是无合同无发票，不能确认成本。从这4种状态可以看出，一个成本项目的支出缺少了合同金额就基本失去了确认的可能。
　　2．合同约定的付款方式
　　

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xiaofengcpa

学习了楼上的贴子，觉得有些地方值得商榷。土地合同应缴印花税，监理合同不应缴印花税。
在工程上成本列支的问题，正常情况下大额成本都应有合同进行认证，有的税务局要求必须有合同，但是也不能完全以合同的条款来判断相关材料及水电等税前列支，工程实施过程中，实际情况是很复杂的，应尊重事实的原则。最终取决是否符合事实，应以双方预算对工程量的确认上，结算的内容究竟是否包括这一块。

不平衡

谢谢楼主，辛苦了，学习到了

枯叶飘零

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冰雪天使

　2．合同约定的付款方式

kenhuang

:victory: :victory:

青青子衿

蕾蕾

,我是新人，学习中

错落的黄昏

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书中男人

谢谢楼主，辛苦了，不断学习