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土地使用税
问：我公司是近年在江西成立的一家内资房地产企业，按照规定需要缴纳城镇土地使用税。但是我们对公司在取得了土地以后至商品房建成销售期间，该如何缴纳城镇土地使用税的情况不是很清楚，我们想问专家如下的问题：
1.房地产公司什么时候开始缴纳城镇土地使用税，是取得土地使用权之时，还是签订购置土地合同之时？
2.我公司商品房是分期分批销售的，对已经销售出去的商品房，城镇土地使用税在什么时候停止缴纳，是在购房者取得城镇土地使用权之时还是销售合同签订之时？小区内配套设施用地、绿化用地和其他公共用地的土地如何缴纳城镇土地使用税？
答：由于房地产开发周期较长，房地产开发企业一般是先购置土地，再投资开发使用，要通过拆迁整理，三通一平，报建审批，建造开发、销售等过程，需要一个较长的时间。虽然房地产开发企业购置的土地是作为建造开发产品的成本组成部分，不是作为无形资产使用，但是，企业购置的土地在产品销售之前，还是要按照规定缴纳城镇土地使用税。
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。针对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题，《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（〔1989〕国税地字第140号）规定：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。据此规定，有些省市规定，房地产开发企业在开发产品销售之前，其开发用地，可以缓征或减征、免征。但是，其自用、出租、出借的开发产品，虽未销售，也要征收土地使用税。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
为了进一步调控房地产市场，加强城镇土地使用税征收管理工作，2004年8月，国家税法重新调整规定，要求停止执行各地制定的土地使用税的减免政策。《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔2004〕100号）规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
对于已经销售的商品房税收问题，由于其占用了相应分摊的土地面积，而且这部分土地使用权归购房者所有，房地产公司在申报纳税时可以减除其占用的土地面积。其停止纳税的时间可以根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）分析确定，该文规定：购置新建商品房，自房屋交付使用次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。据此，房地产公司销售商品房后，应该在房屋交付使用之次月起停止缴纳相应的土地使用税。同样道理，因小区公共设施用地、绿化用地和其他公共用地的土地归小区业主使用，不属房地产公司独有，因此，该部分土地也可以在适当时候逐期停止缴纳土地使用税。具体如何缴纳应按当地政策的规定执行。
因你单位为江西省内纳税人，《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题的批复》（赣地税函〔2005〕197号）规定：房地产开发企业自取得土地使用权之日(政府批文或签订合同之日)起，应按规定缴纳城镇土地使用税，纳税确有困难的，可按税收管理权限申请减免。商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订时间为准）所占有的土地面积进行减除，每半年清算一次。未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出80%后停止征收城镇土地使用税。 |
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发表于 2010-5-18 09:14:14
发表于 2010-5-18 09:50:21
