[综合] 关于得房率的概念分析，又一个需要了解的地产常识 [复制链接]

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[LV.6]常住居民II

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发表于 2009-7-28 06:55:57 |只看该作者 |倒序浏览

一、什么是得房率？
得房率是指套（单元）内建筑面积与套（单元）建筑面积之比，也称为K值，
即：得房率 = 套内建筑面积 / 套建筑面积
套建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

二、开发商公布的得房率是怎么来的？
对于现房，开发商会在卖房之前，请测量部门的专业人员，对整栋房子的建筑面积进行测量。无论是房屋的室内建筑面积，还是电梯、大堂、走廊等公共部位面积，只要有独立空间的，就都会被算入整栋建筑的总建筑面积。
对期房，则是根据工地和楼盘设计图纸对整栋房子的建筑面积进行预测。

三、住在房屋按建筑高度的分类（有必要先介绍一下）
按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。
1）低层房屋。低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
2）多层房屋。多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
3）高层房屋。高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。
人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，
高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。
超高层房屋是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。

四、怎么看待得房率
首先，一套房子的建筑面积及公摊面积等究竟有多大，是以交付时的最终测绘数据来定的。建筑过程中经常会出现一些修改规划之类的问题，所谓的得房率，只能到最终交付时才能确定是多少。其次，得房率也并非是越高越好。打个比方，如果一套房子的得房率是100％，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这种毫无安全、方便、舒适性可言的住宅、写字楼或商铺，又有谁愿意要呢？所以，公共部分的面积是必需的，公共部分的面积越多，得房率越低，反之得房率则高。不能片面地看待所谓的高得房率，主要还得看公摊面积设计得是否合理。
通常情况下，大户型要比小户型得房率高一些，多层要比高层得房率高一些。“羊毛出在羊身上”，不管所谓的得房率是多少，开发商卖给消费者始终是总建筑面积，他们一点也不吃亏。相反，如果为了提高得房率而改变户型，最终侵害的可能还是业主的利益。

五、分摊建筑面积
购房者只要查看公共部位的分摊建筑面积，就可了解房屋的得房率会有多高。
目前，电梯、电梯前室、大堂、走廊、通道、楼梯、公共门厅、上下水管道、水泵、公用天线、阳台、消防设备、垃圾道、变电室、设备层（间）等公共部位都是要算建筑面积的。此外，分割房间与公共部位的分隔墙，建筑的外墙等也是要算作为公共部位建筑面积的。
值得注意的是，同时为小区内其他几栋房子服务的管理用房、设备间、警卫间以及具有独立使用功能的会所、车库、地下人防工程等部位都不能算作公共部位的建筑面积。另外，与房子不相连的其他公用建筑与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）也不能算作为公共部位的建筑面积。

六、得房率一般是什么值？
同一个小区中各栋房屋由于户型不同，得房率也不同。
正常合理情况下，高层住宅的得房率一般为76％左右，小高层为81％左右，多层为85％；商铺的得房率一般为50％左右。