房地产企业回迁房所得税问题

影动如风

税局要求我公司就回迁房（等面积部分）按预计毛利率缴纳所得税，我认为回迁房不应该预交所得说，原因有如下
1、所得说的征收目的及回迁房的本质都不应该对没有所得(也就是0利润)征税
2、31号文件规定按毛利征税，回迁房毛利率为0 ，所以不应该征税
3、没有交房的情况下，我们没有预收 收入,房屋产权也还没有转移，不能说形成销售，
各位老师能否替我找到相关的法律条文或依据，反方的也行，共同探讨，谢谢！

银河飞雪

福州市国家税务局、福州市地方税务局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的补充通知

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)文省局已直接转发给你们，为认真贯彻文件精神，做好我市房地产企业所得税的征收管理工作，现结合我市实际，就有关问题补充通知如下，请一并贯彻执行。


　　一、关于未完工开发产品预售收入预计计税毛利率确定问题
　　(一)经济适用房开发项目预售收入的预计计税毛利率不得低于9%。
　　(二)非经济适用房开发项目预售收入的预计计税毛利率按以下规定确定：
　　1.开发项目位于福州市区(包括鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾经济技术开发、琅歧区)的，不得低于20%。
　　2.开发项目位于福州八县地区的，不得低于15%。但开发销售单栋、联排或叠拼别墅的，不得低于20%。

　　二、关于拆迁安置房销售(预售)收入确认问题
　　房地产开发企业应正确核算拆迁安置房销售(预售)收入，应全额确认拆迁户的售房收入，拆迁补偿支出应作为开发成本，不得按冲减拆迁补偿支出后的净额确认销售(预售)收入。

　　三、关于开发产品成本利润率问题
　　开发产品视同销售确认收入时的成本利润率按国税发[2006]31号第六条第(三)项规定确定为15%。

　　四、关于预售收入预计利润弥补亏损问题
　　预售收入按规定计算的预计利润是企业纳税调整后所得的组成部分，企业可以按税法规定先弥补以前年度亏损后缴纳企业所得税。

　　五、关于预、销售票据使用问题
　　对房地产开发企业的商品房预售收入必须严格按规定开具《商品房销售(预收款)统一票据》；开发产品完工后，应按照实际取得收入开具《不动产转让(销售)专用发票》。主管税务机关必须加强税源监控，按月对发票进行验旧和票表比对工作。

银河飞雪

按照福建省的文件规定，拆迁安置房应该按照预售收入（也就是扩面部分取得的销售收入）来预交企业所得税，补偿部分是不需要缴纳企业所得税的

银河飞雪

发文标题： 内蒙古自治区地方税务局关于印发房地产开发企业所得税征收管理暂行办法的通知  
发文文号： 内地税发[2005]38号   
发文部门： 内蒙古自治区地方税务局　
发文时间： 2005-6-17
编辑时间： 2007-8-17
实施时间： 2005-1-1
失效时间：  
法规类型： 企业所得税　
所属行业： 房地产业　
所属区域： 内蒙古　

发文内容：   
各盟市、计划单列市地方税务局，区局各派出机构，事业单位，东风场区地方税务局：
　　现将《房地产开发企业所得税征收管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。

　　房地产开发企业所得税征收管理暂行办法

　　第一章　总则
　　第一条　为了加强对房地产开发企业的企业所得税管理，规范征纳行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈核定征收企业所得税暂行办法〉的通知》(国税发〔2000〕38号)和《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2000〕83号)的有关规定，制定本办法。
　　第二条　本办法中的房地产开发企业是指办理税务登记并且符合企业所得税纳税人条件的各种经济性质的房地产开发企业。
　　第三条　本办法从纳税调整角度对房地产开发企业的收入和成本费用加以确认。收入为一个纳税年度内销售开发产品实现的收入和其他收入等，与开发产品有关的预收款项收入不直接计入收入总额；成本费用为按照配比原则发生的与开发产品相关的成本费用。
　　第二章经营收入确认
　　第四条　房地产开发企业取得的年度经营收入应包括开发产品的销售收入和其他收入。开发产品的销售收入为与已经销售的开发产品对应的一次性收款、分期付款、买方的按揭贷款、委托销售收入等；其他收入为一年内仍未归还的押金、向住户收取的物业管理费等以及将开发产品未转作自有资产前作为经营性资产取得的各项租赁收入等。
　　第五条　对开发产品的销售收入的确认时间按以下原则认定：
　　1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
　　2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入实现。
　　3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
　　采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入的实现。
　　采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分为比例计算的价格于收到代销单位清单时确认收入的实现。
　　委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。
　　5、以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
　　第六条　其他收入中将开发产品未转作自有资产前作为经营性资产取得的各项租赁收入是指企业将开发产品作为经营性资产但未转为企业固定资产处理前进行租赁所取得的收入。当企业将开发产品作为固定资产入帐后即按照视同销售处理。
　　第七条　房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：
　　1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
　　2、将开发产品转作经营性资产并作为企业的固定资产；
　　3、将开发产品作为对外投资以及分配给股东或者投资者；
　　4、以开发产品抵偿债务；
　　5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
　　6、由税务机关确定的其他视同销售行为。
　　视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
　　在确定视同销售的收入时，开发产品的成本利润率定为15％。
　　第八条　对拆迁回迁户销售的住房按照视同销售确认收入。
　　第三章　预收款项收入
　　第九条　房地产开发企业在开发产品销售前取得的所有收入均视为预收款项收入，包括收取的定金、预收帐款和提前取得的银行按揭贷款等　。
　　第十条　房地产开发企业的预收款项收入只有在开发产品实现销售的年度才能结转为收入，不得提年或延后结转。
　　第四章　成本费用确认
　　第十一条　房地产开发企业开发产品的成本费用应在已售和未售开发产品之间严格划分。在一个纳税年度，只允许已售开发产品的成本费用在税前扣除。
　　第十二条　房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按照规定区分期间费用、开发产品建造成本和销售成本之间的界限。
　　期间费用可以按规定在当期直接扣除。
　　开发产品建造成本分为直接成本和间接成本，直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中；间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中，因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目成本。
　　销售成本只允许对已实现销售的开发产品的销售成本在当期扣除，具体按开发已实现销售的可售面积占可售总面积的比例来划分。
　　第十三条　房地产开发企业发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应在完工前、后的成本对象之间进行分摊，对完工后成本对象分摊的费用，还应在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，只有应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
　　第十四条　房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
　　第十五条　对房地产开发企业已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理，更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，但提取的维修基金不得扣除。
　　第十六条　房地产开发企业因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，可计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
　　第十七条　房地产开发企业发生的单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后净损失，计入继续施工的工程成本；发生的整体工程报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
　　第十八条　新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务宣传费，按规定标准扣除，并可无限期结转到以后年度。
　　第十九条　房地产开发企业将待售开发产品转作经营性资产并作为固定资产入帐的，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未作为固定资产入帐的经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
　　第五章　征收管理
　　第二十条　对房地产开发企业的征收管理适用国家税务总局印发的《核定征收企业所得税暂行办法》和自治区地方税务局下发的《企业所得税人分类征收管理暂行办法》。
　　第二十一条　以实行查帐征收的房地产开发企业，其当期取得的预收款项收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
　　预计营业利润额＝预收款项收入ⅹ利润率
　　预收款项收入的利润率为15％。
　　应纳所得税额＝(当期应纳税所得额＋预计营业利润额)ⅹ适用税率
　　第二十二条　房地产开发企业有下列情形之一的，主管税务机关对其企业所得税进行核定征收：
　　1、依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；
　　2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置帐簿的；
　　3、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；
　　4、虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；
　　5、帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按照规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的；
　　6、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
　　7、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
　　8、房屋竣工后一年内仍未办理由有关部门出据的工程决算手续；
　　9、存在买方付清款项后仍不按规定开据售房发票的行为；
　　第二十三条　对实行核定征收的房地产开发企业，其应纳所得税额的计算公式如下：
　　应纳所得税额＝应纳税所得额ⅹ适用税率
　　应纳税所得额＝收入总额ⅹ应税所和率
　　收入总额＝经营收入＋预收款项收入
　　房地产开发企业的应税所得率为6％－10％。具体比例由盟市地方税务局确定，一经确定，一年内不得变动。
　　对实行核定征收的房地产开发企业，其应纳企业所得税的计算方法不再按《内蒙古自治区税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(内地税发〔2003〕88号)规定执行。
　　第二十四条　房地产开发企业应按季预缴企业所得税。
　　第二十五条　房地产开发企业在核定征收期间，不允许享受减优惠政策，也不允许弥补亏损。
　　第六章　附则
　　第二十六条　本办法由自治区地方税务局负责解释。
　　第二十七条　本办法从2005年1月1日起执行，对国家已有的政策规定，不受此时间限制。

银河飞雪

个人理解：

第八条　对拆迁回迁户销售的住房按照视同销售确认收入

销售给拆迁户100平方，没有增加面积，全部为拆迁安置补偿面积，按照这个文件的规定应该视同销售，利润率为15％


视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现

说明在安置房交付时才会被确认为视同销售，但是在交付时已经确认拆迁补偿部分的利润为0，自然也就不存在缴纳企业所得税的问题。

感觉这个文件有点矛盾！

影动如风

谢谢银河老师,非常感谢您找了这么多资料还做的理解的点评!非常感谢!我查了大连国税给相关问题的批复，也差不多是这样。
综合各种解释，我觉得应该在交房时（产权转移时）按成本确定销售收入，同时确认成本，但成本利润率定位10或15我就不理解，回迁房不能单纯的看成是抵偿债务等，因为从某种角度讲开发商用新房换旧房，这种行为经济利益是流入拆迁户的。

影动如风

2009年31号文件第二章第七条：
第七条  企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：?
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

我认为回迁既不能等同于抵偿债务，也不是换取个人非货币性资产行为（应该是货币性资产），所以不能适用该条来征所得税

银河飞雪

个人理解：
拆迁安置房拆迁安置部分应按照成本价缴纳营业税，扩面部分应该按照销售价格缴纳营业税

对企业所得税而言，要缴纳的也就是扩面部分取得的收入，这部分才可以说是企业的预售收入