两税合并对房地产会计的影响

floweryuanyuan

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银河飞雪

“两税合一”是否如市场预测的那样对内资利好，对外资利空？对房地产企业的税后净利润提升有好处呢？北京一位开发商商在接受中国经济时报记者采访时表示，“两税合并”实施后，外资房产企业所享受的优惠税率将告终结，而对内资房地产企业的影响也是有差异的。

　　新的企业所得税法预示着，原来外资房地产企业享有的税收优惠政策将告终结。有房地产业内人士表示，外资房地产企业人为拖延纳税现象相对严重。因为按照有关规定要求，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产取得的预收款，应按预计利润率计算应纳税所得额，并按季度预缴所得税。但是不少开发商却采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，一直拖到房产交付使用后才入账缴税，使国家税款不能及时、足额入库。“现在，内、外资房企统一纳税平台，这对将来监管也有好处。”该人士表示。

　　与此同时，也有一些外资房地产企业认为新税率实际上减轻了外资的税收负担。新加坡企业仁恒投资(南京)有限公司财务部经理陈自力说，作为外资房地产企业，有的时候所得税税率与内资房地产企业是一致的，新的企业所得税法使得企业所得税税率有较大幅度下调，可以使外资房地产企业得到减税的实惠，减轻外资房地产企业的税收负担，保守估计每年在1200万元左右。

　　“而对于内资房地产企业来说，25%的统一税率对税负水平超过此标准的国内房地产企业绝对是利好消息。”一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者。平安证券研究员蔡大贵此前在接受一家房地产专业媒体采访时分析，从统计数据来看，2004年房地产行业实际所得税税负为28.06%，2005年的实际税负为28.94%，2006年前三季度的实际所得税税负为25.70%。数据计算中剔除了亏损公司的影响。

　　看起来，这个数据已经跟两税合并后的25%没有太大差别。但是目前，内资上市公司实际执行的所得税税率有33%、15%、0等3个档次，差别很大，房地产企业的所得税率也并不一样，以2006年第三季度的数据，有“高新发展”这样高达1502.68%的，也有“深房A”这样仅为3.21%的，大多房地产企业税负集中在30%～40%。

　　“新的企业所得税法实施前，内资房地产企业的传统所得税税率集中在平均33%的基础上，而现在根据‘两税合并’的规定下降为25%，内资房地产企业的税收负担减少。”同时，新税法也调整了抵扣项目，降低了内资企业应纳税所得额，这一所得税税基的降低，也能使内资房地产企业的税后净利增加。

　　但是，“两税合并”对那些原来可以享受税收优惠待遇的内资房地产企业带来的可能就不是利好影响。比如像实行优惠税15%的深圳特区就拥有大量发展项目的内资房地产企业，如果所得税税率以后统一为25%，那企业能享受的税收优惠就没有了，开发成本势必增加。“例如万科，按原来所得税税率33%(深圳亦保持15%所得税政策不变)计算，当时万科纳税时享受15%的优惠政策。而如果统一为25%以后，万科未来需要交纳的企业所得税将提升。”该开发商认为，新的企业所得税税法对目前扣除各项成本和费用以后利润仍高于20%以上的房子，影响较大；对于毛利率低的企业，影响则相对较小。

　　“对于房地产经纪公司来说，统一后的25%新税率显然对增加公司税后纯收益有一定的好处。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖在接受记者采访时表示，在企业所得税法通过之前，业界都觉得原来的33%的企业所得税税率过高。“现在，调整低了以后，我们公司的净利空间当然会比以前有所提高。”

　　据胡景晖介绍，在此之前，由于外资企业享有税收优惠政策，所以很多房地产企业在成立之初就想办法注册成外资企业，为的是避税。“但随后中国加入WTO，这种现象已经很少了。此次，随着新税率的实行，内、外资企业统一纳税，对公平市场竞争也有好处。”胡景晖说，企业所得税法的影响可能要过一段时间才能显现出来，目前他们最关心的是细则的制定。(记者 王小霞)

银河飞雪

——专访平安证券研究员蔡大贵
　　本报记者 王晓伟 北京报道

　　作为宏观调控的利器，税收政策的调整一直以来是房地产企业的梦魇。今年以来，城镇土地使用税税额每平方米在原来基础上提高两信，土地增值税的清算也被业内戏称为“清算开发商”。不过，两会上税收政策变革却给房地产企业吹来春风。

　　这份主旨为“两税并轨”的《企业所得税法（草案）》经过10多年的曲折后，终于在3月16日修成正果。统一后的内、外资企业所得税税率为25％，这将使国内房地产企业的名义所得税从之前的33％下降为25％，净利将大幅提升。这些改变将整个房地产生怎样的变化？本报记者采访了对两税合并颇有研究的平安证券研究员蔡大贵。

　　中国房地产报：能否简单介绍一下房地产企业所得税税率现状？

　　蔡大贵：从我们统计来看，2004年房地产行业实际所得税税负为28.06％，2005年的实际税负为28.94％，2006年前三季度的实际所得税税负为25.70％。数据计算中剔除了亏损公司的影响。

　　看起来，这个数据已经跟两税合并后的25％没有太大差别，但是目前，内资上市公司实际执行的所得税税率有33％、15％、0等3个档次，差别很大，房地产企业的所得税率也并不一样，以2006年第三季度的数据，有高新发展这样高达1502.68％的，也有深房A这样仅为3.21％的，大多房地产企业税负集中在30％～40％。

　　中国房地产报：两税合并对内资企业的利好主要体现在哪些方面？

　　蔡大贵：两税合并有利于增加内资企业的税后净利，其影响主要表现在两个方面。一是所得税税率调整，降低了内资企业的所得税税率；二是调整抵扣项目，降低了内资企业应纳税所得额，即降低了所得税税基。这两个变量的减少导致企业应缴所得税税额减少，从而使企业税后净利增加。

　　中国房地产报：所得税税率的调整及抵扣项目的调整分别为上市房企带来哪些具体的影响？

　　蔡大贵：目前国内A股市场上市公司实际所得税税负的平均水平为29.17％。如果所得税税率统一为25％，假如不考虑税收优惠因素影响，内资企业所得税税率下降将使企业税后净利提高11.94％。

　　目前，房地产、银行、饮料、通信等行业的实际税负高于25％，将享受两税合并带来的好处。

　　抵扣项目的调整表现在所得税税基的降低上。主要的一点是，企业的计税工资制度将取消。目前，内资企业税前工资扣除标准采取计税工资的办法，即每人每月标准为1600元，超过部分不能在税前扣除，相应的职工教育经费、工会经费和职工福利费等都统一实行计税工资扣除。取消计税工资制度后，企业真实合理的工资支出可在税前据实扣除，减少了所得税的税基，从而提高企业的税后净利。这一点对高收入、高人力成本支出的房地产行业的净利润影响非常大。

　　中国房地产报：两税合并对上市房企的估值有何影响？

　　蔡大贵：房地产企业所得税等于应纳税所得额乘以所得税税率。两税合并既降低了房企所得税基本税率，也减少了房企应纳税所得额，从而有利于提高其税后净利。部分实际税负较高的上市房企的税后净利提高明显。

　　但是，我们应该注意到，所得税降低带来的税后净利增加是“一次性”利好，并不会对上市公司的核心竞争能力构成重大影响，不会改变上市公司的增长状况。因此，长期而言，投资者仍应将注意力集中在上市公司的可持续发展上面，积极关注上市公司的核心竞争力和成长性。

银河飞雪

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floweryuanyuan

谢谢管理员，很敬业！！！好好学习，天天向上

rongziyue

学习了