TA的每日心情 | 开心
2017-2-23 23:16 |
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签到天数: 42 天 [LV.5]常住居民I 
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1、中央空调、电梯如何缴纳房产税
问：我是某集团公司财务主管。最近公司收购了另一生产型企业，在被收购单位的某项固定资产中包含中央空调和电梯等设备。近期有会计师事务所对我公司资产进行评估时，提出中央空调、电梯等应单独进行核算并计提折旧，不应与建筑物一并核算；并对污水处理池和污水处理设备核算处理也提出异议。对此，我们意见不一。请问中央空调、电梯应记入建筑物的价值还是单独核算？污水处理池和污水处理设备是合并核算还是单独核算，如合并核算应记入房屋建筑物类还是机械设备类，税务上有什么规定？
答：你问的问题涉及会计核算与税务规定两方面。在会计核算方面，《企业会计制度》规定，企业应当根据固定资产定义，结合本企业的具体情况，制定适合于本企业的固定资产目录、分类方法、每类或每项固定资产的折旧年限、折旧方法，作为进行固定资产核算的依据。依据《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。所以，企业可以根据自身实际情况来确定分类及分项方法。
通常电梯属于建筑物基本使用功能的一部分，所以一般将其价值计入建筑物价值，而中央空调则具有独立使用功能，常常是单独入账。不过考虑折旧等因素，将电梯和中央空调单独作为固定资产核算和管理也有诸多好处。污水处理池和污水处理设备的会计处理也应根据上述原则，考虑使用功能、使用寿命等因素来进行判断，但实践中可能视工程具体情况而有所不同。如处理池及设备是为某单项建筑物（或生产线，下同）配套且属于不可分割的组成部分，可以将其价值计入该建筑物价值；如果是为多项建筑公用或独立设计建造的则应该单独核算。至于处理设备与处理池是合并核算还是分项核算，也应视各自价值、使用功能、使用寿命等因素来判断。通常的处理思路是：如果其各自价值均较大或预计使用寿命相差较大，则应分别核算；如果其中一项价值较大，另一项价值较小，则可以将其并入价值较大的一项核算；如果各自价值均不大，且预计使用寿命相差不大，可以合并作为污水处理设施核算。当然，实践中还是应该根据准则制度的规定判断处理。不过通常情况下，将相关设备与建筑物（或构筑物）分别核算便于后续的会计处理。
在税务规定方面，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电器及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中已损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。这些规定是税务方面的特殊考虑，不能直接作为会计核算中对各固定资产进行分类或分项的依据。但企业在进行会计处理时也应知悉该规定，以确定自身会计处理与税务方面的规定是否存在差异，降低纳税风险。
2、公司用于售楼的售楼部等临时建筑物要缴房产税吗
问：我公司是房地产开发公司，有400平方米用于售楼的售楼部等临时性建筑物，请问这些临时建筑物是否要缴房产税？如果要缴，那么政策依据又是什么？
答：1986年9月25日财政部税务总局下发了《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”仔细分析这一规定，我们可以发现财税地〔1986〕8号文第二十一条规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。 你单位所拥有的400平方米售楼部等临时建筑物显然不是为基建工地服务，而是为售楼服务，因而不能满足不征房产税的两个条件。如果这一临时建筑物为施工单位所建，那么从你的提问中我们也可以看出，这一临时建筑物也已经交与你单位了，并且你单位也已经在实质上使用了，因而应当从你单位接受这些临时建筑物的次月起缴纳房产税。如果这些临时建筑物由你单位自己建造，那么按照上述文件第十九条的规定，你单位也应当从该临时建筑物使用的次月起缴纳房产税。 也就是说无论你单位的这些临时建筑物是哪一方建造的，都须缴纳房产税。
3、个体户自建房用于经营需缴房产税吗
问：我是从事餐饮业的个体户。税务人员对我进行纳税检查时认为我未缴纳营业用房的房产税和土地使用税。但此房屋是我自己建造的，楼上用来居住，楼下一层用来经营餐厅。请问，用自己建的房屋从事餐饮业，还需要再缴纳房产税和土地使用税吗？
答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1996〕90号）的规定，个人自有的房屋作为营业的，按房产原值计算征收房产税；个人所有的非营业用的房产免征房产税。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令〔1988〕第19号）规定，个人所有的居住房屋占地及院落暂缓缴纳土地使用税。因此你自己建造的房屋，用于营业的部分还需缴纳房产税和土地使用税，而用于居住的则不需缴纳房产税和土地使用税。你应该按经营面积和居住面积分摊计算房产税和土地使用税。
4、房地产公司将开发产品抵押贷款是否需要缴纳房产税
问：我公司开发的楼盘住房部分已经售完，但大型商场部分尚未售出。为了B证确权，此商场已经以房地产公司名义办理了初始登记，并且我公司已将该部分产权抵押给银行用于贷款。目前该商场空置（未曾出售、出租和出借）。前不久，主管地税局认为该商场已经使用，要征收商场的房产税，请问，税务机关的做法是否正确？
答：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。第二条第四款规定：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
对于商场是否征收房产税，关键在于判定房地产抵押行为是否属于自用行为。《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字第3号）第一条对房产解释如下：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。从中，我们可以看出，税法对“房产使用”列举为“生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资”，因此尽管你公司已经以本公司名义办理了商场产权初始登记并将该产权抵押给银行用于贷款，但是既然房地产抵押行为不属于税法列举的“房地产使用”内容，就不应当被认定为自用而征收房产税。
5、处置及新建房产该如何纳税
问：我公司应缴纳房产税的生产与管理用房建筑年初账面原值为4800万元。在今年一月份，我单位变卖了一处办公用房，价值为800万元；在二月份又报废了一座长期未使用的危楼，账面价值是300万元。之后，我公司利用变卖房屋款项及部分银行贷款，在报废楼址上开始新建一座新楼，用于日常办公，目前，新建部分尚未完工。请问我公司今年的房产税应该如何缴纳？
答：通常理解，房产税是对实际存在并可正常使用的房产征税，且是对房产所有人征收。所以因转让、处置而不再享有所有权和因报废、拆除而实际停用的房产不再缴纳房产税。对于年度中间停用或者处置的房产何时停征房产税未有明确规定，但通过下列相关规定可以推断：（1）按有关规定，房产税是按年计算，分期缴纳，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。而纳税人大修理停用半年以上的可以免缴房产税。（2）《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函〔2004〕839号）规定，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免缴房产税，免缴税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免缴房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息资料，以备税务机关查验。
一般认为，停止使用或已处置而不再享有所有权的房产应该从停用次月起停止缴纳房产税，但企业应及时报送相关资料，并在申报缴纳房产税时自行计算应减除的房产原值。具体计算时可以依实际适用房产余值，按适用税率分12个月计算月平均应纳税额，再按实际应计税使用月份计算应纳税额。如果是按年或者按季预缴了房产税后处置或者报废的，可以申请退还多纳税额或者抵顶下期应纳税额。
6、房产评估增值是否要缴纳房产税
问：我公司是一家商业企业，资金一直比较紧张，为了获取银行抵押借贷款，特聘请资产评估事务所对公司名下一处房产进行了评估。经过评估，房产增值500000元。我公司据此调整了账务，增加“固定资产”和“资本公积”500000元。请问，我公司的账务处理是否正确？房屋增值部分是否需要缴纳房产税？
答：你所提的问题具有一定的普遍性。由于现行的房产税法对此并没有非常明确的规定，故而在现实工作中常常困扰着不少会计和税务人员。
企业在生产经营过程中，由于改制、银行贷款、对外投资等各种原因经常会发生资产评估的情形。对于房产评估，可能会出现价值增值或者减值，此时，房产税是按房屋原价计征房产税，还是按评估后的价值计征房产税呢？
《中华人民共和国房产暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余额计算缴纳。此外，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）规定：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
由此看出，房产评估增值是否征收房产税，关键在于房产评估后，企业是否应当进行账务调整。如果按照会计制度规定对房产评估增值进行了账务调整，应按评估后的价值计征房产税；如果按照会计制度规定不需要调账，则应按评估前的原值计征房产税。
那么，目前对于资产评估增值或减值的账务处理，会计制度是如何规定的呢？
《企业会计制度》规定，企业的各项资产应当按取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外，企业一律不得自行调整其账面价值。即资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。
2006年2月15日发布的《企业会计准则——基本准则》明确了会计计量的五种属性，包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量，并对会计计量的适用做了原则性的规定，即企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，如果采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
另外，《财政部关于股份有限公司进行资产评估增值处理的复函》（财会二字〔1995 〕25号）规定：资产重估增值只有在法定重估和企业产权变动的情况下，才能调整被重估资产账面价值。目前主要包括清产核资和企业改组。
由此可见，对于资产评估增值或减值的会计核算，通常情况下，企业应当采用实际成本计价，不得随意调整资产的账面价值。但对于清产核资和企业改组等法律、行政法规及国家统一的会计制度另有规定的，可以调整其账面价值。
结合房产税的相关规定，对于房产评估增值或减值，我们可以得出明确的结论：如果是国务院统一规定的清产核资，或者是企业改组以及其他法定重估，这时企业可以调整相关房产的账面价值，其增值或减值应当缴纳或核减房产税；如果是其他情况下的评估，企业没有进行账务调整，其增值或减值就不应当缴纳或核减房产税，还应按评估前的房产原值计算缴纳房产税。
这一结论也与《财政部国家税务总局关于清产核资企业有关税收问题的通知》（财税字〔1996〕第69号）中规定的原则相一致。该文件规定：（一）对国有企业清产核资后固定资产重估后的新增价值，应按照有关税收法规规定征收房产税和印花税。（二）为照顾部分清产核资企业的实际困难，对固定资产重估后新增价值已增提折旧的国有企业，应按照重估后的价值征收房产税和印花税；对资产重估后未能按新增价值增提折旧的国有企业，可由同级清产核资机构出具证明，经主管税务机关核实，从1996年1月1日起至1997年12月31日止，对其固定资产重估后新增价值部分免征房产税和缓征印花税。
69号文件是针对国有企业清产核资后固定资产重估增值部分在特定情况下可以免缴房产税的例外规定。在通常情况下，按照会计制度的规定，企业清产核资后应当调整房产的账面价值，该增值应当作为房产税计税依据。现在由于该期限已过，所有企业发生的房产增值，只要按会计规定应当调整房产的账面价值，就应当缴纳房产税。
因此，你公司为了取得银行贷款而进行房产评估所产生的增值，不得进行账务调整，已做的调整应予以冲回，房屋增值部分不用缴纳房产税。
7、企业固定资产中建筑物如围墙、厂区马路等是否缴纳房产税
问:企业固定资产中建筑物如围墙、厂区马路等是否缴纳房产税?
答:房产税分为从价计征和从租计征两种形式。从价计征方式纳税，是指按房产原值一次性减除30%后的余值作为基数纳税，税率为1.2% 。房产原值是指在固定资产科目下所记载的房产原值，包括与房屋不可分割的附属设备，或一般不单独计算价值的配套设施，如电梯、电灯网、水管、煤气设备、暖气设备、卫生设备、通风设备等价值。
（1） 与房屋不可分割的附属设备属于房产税的计税依据
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005 〕13 号）规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2） 独立于房屋之外的建筑物不缴纳房产税
《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔 〕财税地字第003 号）明确，房产税只对构成“房产”的建筑物缴税；“房产”是以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产，不用缴纳房产税。
通过以上的文件规定可以看出：
独立于房屋之外的建筑物围墙、厂区马路等虽不以房屋为载体，但没有单独核算计入房产原值的，需要缴纳房产税。
独立于房屋之外的建筑物围墙、厂区马路等不以房屋为载体，单独计算价值、不计入房产原值的，不缴纳房产税。
8、购买土地自建加油站时房产税如何缴纳
问:我公司在县区有几个加油站,是2004年购置土地资兴建造的。我公司将购置土地作为无形资产单独核算,仅将房屋建造成本入账作为房屋的固定资产价值。现在市地税稽查局提出要将土地部分价值并入房屋价值补征房产税。市地税稽查局的作法是否正确?
答:《企业会计制度》第四十七条规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”《财政部关于实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》（财会〔2001 〕43 号）规定，公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。《财政部、国家税务局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔 86 〕财税地字第008号）明确：“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价”。
因此，凡是你公司2001 年1 月1 日至200 年12 月31 日期间购入土地并自建房屋，其“固定资产”科目未按照上述会计规定进行核算的，税务机关可责成你公司把自建房屋正投影所占宗地面积对应土地价值计入房产原值，并按规定减除30% 后的余值来计算补缴房产税。
9、转租行为是否缴纳房产税
问:我公司是一商贸企业,租用某公司三层楼房。一二层我公司进行商业经营,三层又转租给其他公司使用。请问我公司的转租行为是否缴纳房产税?
答:房产转租行为是否缴纳房产税，首先要从房产税的性质进行分析。房产税属于财产税，是以房屋这种不动产为征税对象，依据房产价值（余值）或房产租金向产权所有人征收的一种税。《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。另外《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86））财税地字第008号）第七款中规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴房产税。企业无租使用其他企业（个人）的房产，应该代缴房产税。因此，国务院通过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以明确。除此之外的一切人，均不构成房产税的纳税义务人。在产权人不在房屋所在地或者产权未确定及租典纠纷未解决的情况下，转租人承担先行代为缴纳房产税的义务。即使如此，转租人也只是代缴，房产税的实际承担人仍然应当为产权人。
既然转租人不需按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税，那么房屋产权所有人是否应当按转租收入缴纳房产税？《房产税暂行条例》第三条规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。这里所指房屋的租金收入应当是房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有收入，而不是最终的承租人支付的所有承租费用（房产的真实租金）。从转租的过程分析，一般真正的承租人只有一个，即最终的承租人，他支付的租金在产权所有人（出租人）、转租人之间分配，在加价转租的情况下，加价部分收益归转租人所有；在亏损转租的情况下，亏损部分也应当由转租人承担。如果由房屋产权所有人负担并未取得的加价转租收入所产生的额外税收负担是不公平的，同样房屋产权所有人也不能因为转租人亏损转租而减轻税收负担。但是如果房屋产权所有人出租某房产，并与承租人约定，未经房屋产权所有人同意，房产不得转租，如承租人取得转租利益，应当由房屋产权所有人享有（或者按比例分配），那么房屋产权所有人应当就转租收益申报缴纳房产税和营业税。
因此，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》条文及房产税征收的原理，从法理上来看转租人不应缴纳房产税。但是，房产税属于地方税的范围，其实施细则是由各省市、自治区自行制定。所以对转租行为是否缴纳房产税还要根据各地规定执行。
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发表于 2009-8-28 15:55:07
