物业管理企业财务实行内部二级核算的探讨

古木西风

随着时代跨入21世纪，物业管理作为专业化的管理，其内容将不断更新，延伸与扩大。物业企业财务管理应更加精细化，才能适应形势发展的需要，近几年，随着房地产开发量的不断扩大，使许多独立核算物业公司都管理着许多相对独立的物业小区，在日常管理上，这些小区均要求对人员、物资、财务的相对独立管理，既一级管理下的二级管理，因此为维护物业产权人的利益，每个小区各自成立了产委人委员会。因此，为充分发挥会计核算作用，提高核算质量，正确的记录和反映资金流动和经营成果，更好地为公司的经营发展和产权人服务，进行会计核算体制改革，实行内部二级核算财务管理成为必要，一年来的实际，进行了一些探讨，现加以总结和同行们商榷。 [关键词]：物业管理财务内部二级核算
[论文] 物业管理是指由专门的机构和人员，受物业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对已竣工投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经济手段进行管理，并且向住户使用人提供多方面的综合性服务，满足人们日益增长的居住、消费需求，以使物业能保值、增值。物业管理企业财务是指物业管理企业为了达到其经营目标所进行的筹集资金、运用资金和收益分配活动。
随着时代跨入21世纪，物业管理作为专业化的管理，其内容将不断更新、延伸与扩大。物业企业财务管理作为企业管理的一个重要组成部分，应更加精细化，不断完善管理体制，向管理要效益，才能适应形势发展的需要。近几年，随着房地产开发量的不断扩大，使许多独立核算物业公司都管理着许多相对独立的物业小区。在日常管理上，这些小区均要求对人员、物资、财务的相对独立管理，即一级管理下的二级管理。同时为维护物业产权人的利益，每个小区的各自承成立了产权人委员会，要求对小区的财务状况和维修基金利息的使用情况进行监督。因此，为充分发挥会计核算作用，提高核算质量，正确的记录和反映资金流动状况和经营成果，更好地为公司的经营发展和产权人服务，进行会计核算体制改革，实行内部二级核算财务管理成为必要。
内部二级核算如何进行，一年来我们结合实际，进行了一些探讨性的实践，现加以总结和同行们商榷。
首先，需建立内部二级核算的财务组织结构。
其次，要确定内部二级会计核算的内容、账簿设置、会计核算形式并根据实际进行科目设置
会计核算的内容包括物业管理中心的资产、负债、收入、支出、盈亏的核算及编制会计报表；产权人维修基金及其利息的收、支核算等。账簿设置应有总账、明细分类账、现金日记账。 会计核算形式是采用“科目汇总表”的形式，即明细分类账及现金日记账根据记账凭证登记，总账根据“科目汇总表”登记，总账与明细分类账是核对关系，数字一致。
根据物业管理企业应执行的会计制度财政部财会字(1993)第02号颁发的《房地产开发企业会计制度》及财政部财会字(1999)第44号颁发的《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的原则精神，结合实行内部二级核算的实际情况，对部分会计科目和明细科目及核算内容应做如下补充规定，见下表：
二级核算单位会计科目的补充规定及核算内容
编号
科目名称
核算内容
117
内部往来
核算小区同财务部之间由于经济业务关系所发生的各种应收、应付、暂收、暂付往来款项。
204
预收账款
按合同或规定向有关单位和个人预收的款项（包括对物业产权人、使用人提前交纳的收费项目）。
205
代收款项
核算因代收、代交有关费用应付给有关部门的款项。如房屋维护管理费（房租）、电费、水费、采暖费、监控门等。
209
其他应付款
核算除“应付账款”、“预收账款”和“代收款项”以为的应付、暂收其他单位或个人的款项，入装修保证金等。
281
代管基金
核算接受物业产权人管理委员会委托管理的房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修基金和利息。
501
经营收入

古木西风

核算在物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务所取得的各项收入，也是主营业务收入。包括：

1.物业管理收入。明细科目设：公共性服务收入、代办性服务收入、特约服务收入、乘梯费收入。

2.物业修理收入。明细科目设：自用部位维修收入、公用部位维修收入。

3.物业经营收入。明细科目按经营项目设置。

502

经营成本

核算物业管理、物业经营、物业修理等应结转的经营成本。包括：

1.物业管理成本。按用途分项核算为清洁卫生费、安全保卫费、绿化养护费、公共设施维护费、二次供水维护费、电梯维护费、社区文化活动费、其他。

2.物业修理成本。包括维修人员的工资、附加费、材料费及由“物业工程”科目转入的工程成本。

3.物业经营成本。包括经营人员的工资、附加费、物料消耗及所用建筑物设施的修理费

4.间接费用。本科目可按费用性质设置明细科目，如工资、职工福利费、办公费、工会经费、教育经费、劳动保险费、失业保险费、住房公积金、邮电通讯费、业务招待费、差旅费、劳动保护费、车辆运输费、折旧费、低值易耗品摊销、修理费、递延资产摊销、保险费、广告宣传费、取暖费、水电费、咨询审计费、印刷费、其他等。

511

其他业务收入

核算除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。按其他业务经营项目设明细科目。

512

其他业务支出

核算除主营业务以外的其他业务活动所发生的各项支出。与“其他业务收入”的明细科目相对应。

再次，要明确内部二级会计核算的制约关系及财务监督

第一，财务部同各小区之间的经济关系，都要通过“内部往来”科目核算，以此将公司的经济活动组成统一的整体。

第二，“内部往来”科目的记账凭证必须是两联复写式（或复印件）。第二联为正联，是制证单位的记账凭证； 第一联是副联，加盖 内部记账通知 章后为对方填制记账凭证的附件。

第三，“内部往来”科目的记账凭证，应及时填制并通知对方，以保证记账及时、数字一致。

第四，月末财务部汇总“资产负债表”时，如发现“内部往来”余额不一致时，应通知有关的小区及时查对。

第五，会计报表的汇总。月末财务部应将公司的会计报表同小区的会计报表数字相加，编出公司的全额报表。对“资产负债表”中的“内部往来”科目的借方余额同贷方余额应互相抵消。相抵后无余额。如有未达账项，其差额汇入“其他应收款”余额中。

第六，公司为二级核算单位办理经济业务的会计原始凭证(发票、收据等)由该单位保管，附于记账凭证上。如一张原始凭证涉及多个二级核算单位（如公司统一办理交付劳动保险基金、电话费等）时，则由财务部保存。但需给二级核算单位复印件。

第七，二级核算单位的一切收入，均应上交财务部,不得坐支。

第八，二级核算单位的库存现金定额由财务部核定，请领现金时，应填制“现金调拨申请单”，办理拨款手续。

第九，月终二级核算单位应将应交税金、其他应交款及本月利润（亏损）转公司财务。

关于财务监督方面，二级核算小区每月向公司报送除《房地产开发企业会计制度》中规定的会计报表外，还要报送内部报表。包括“经营收支情况表”和“间接费用表”（见附表一、附表二）。

公司财务审计部应于次月对其开支、财务管理、会计核算等进行审计、检查，对审计结果向总经理报告。

内部二级核算会计分录实例：

1、二级核算小区领取现金

①财务部填制付款凭证：

借：内部往来—××小区

  贷：现金

②小区填制收款凭证：

借：现金

贷：内部往来—物业公司

2、小区支付现金

借：经营成本—安全保卫费

   其他应付款—装修保证金

贷：现金

3、取得收入：

①财务部填制收款凭证

借：银行存款

贷：内部往来—××小区

②小区填制转账凭证

借：内部往来—物业公司

古木西风

贷：经营收入—物业管理收入—代办性服务收入

   预收账款—公共性服务收入

   其他应付款—装修保证金

    代收款项—房屋养护费

4、物业公司各部门直接为小区购置或支付的款项

①财务部凭发票复印件填制付款凭证

借：内部往来—××小区

   贷：银行存款

      现金

②小区根据付款凭证付联及发票填制转账凭证

借：经营成本

贷：内部往来—公司

5、支付工资

①财务部填制付款凭证

借：内部往来—××小区

贷：现金

②小区填制收款凭证

借：现金

  贷：内部往来—公司

③小区根据工资汇总表填制付款凭证

借：应付工资

贷：现金

6、计税

①小区根据当月收入计提税金，填制转账凭证

借：经营税金及附加

贷：应交税金

   其他应交款

②月终税金转总公司，填制转账凭证

借：应交税金

  其他应交款

贷：内部往来—公司

③财务部根据小区的“转账凭证”付联，填制转账凭证

借：内部往来—××小区

贷：应交税金

    其他应交款

7、利润结算

①月终小区将“经营收入”、“其他业务收入”、“营业外收入”、“经营成本”、“其他业务支出”、“营业外支出”、“经营税金及附加”等科目余额转入“本年利润”科目后，将本月利润转物业公司，填制转账凭证。

         借：本年利润

         贷：内部往来—公司

如为亏损

         借：内部往来—公司

         贷：本年利润

②财务部根据转账凭证付联填制转账凭证

          借：内部往来--××小区

          贷：本年利润

如为亏损

          借：本年利润

          贷：内部往来--××小区

天使之眼

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