土地使用权的会计与税务处理

银河飞雪

　一、会计处理：　　1、《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
　　2、财会[2001]43号第九问：土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定？
　　答；公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物时，则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按期账面价值结转固定资产清理。
　　例：2005年3月6日征用土地30亩，支付土地出让金及契税300万元。土地使用证使用年限50年，7月6日开发该土地建厂房，先后共支付施工单位工程款500万元。12月6日完工达到预定可使用状态，由在建工程结转固定资产。房屋折旧年限按20年，残值率为5%.会计处理如下：
　　3月6日：
　　借：无形资产－土地使用权 300
　　　贷：银行存款 300
　　每月摊销＝300/50/12=0.5万元
　　3月－6月每月作分录：
　　借：管理费用－无形资产摊销 0.5万元
　　　贷：无形资产－土地使用权 0.5万元
　　摊余价值＝300－2＝298万元
　　7月6日后：
　　借：在建工程　298
　　　贷：无形资产－土地使用权 298
　　借：在建工程　500
　　　贷：银行存款（工程物资等） 500
　　12月6日：
　　借：固定资产 798
　　　贷：在建工程 798
　　房屋折旧年限20年，土地年限为49年加2月，扣除房屋折旧年限后，即29年零2个月的土地的价值作为预计净残值处理。所以：
　　预计净残值=500×5%+298×（29×12+2）÷（49×12+2）=201.78万元
　　月折旧额=（798-201.78）/20/12=2.48万元
　　20年后，提完折旧，土地的剩余价值转为无形资产管理，按规定摊销。
　　借：无形资产－土地使用权 176.78
　　　贷：固定资产 176.78
　　二、税务处理
　　1、根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第二十五条规定：房屋、建筑物计提折旧的最低年限为20年；第二十九条规定：纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销。
　　2、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第三十条规：固定资产的计价，按下列原则处理：
　　（一）建设单位交来完工的固定资产，根据建设单位交付使用的财产清册中所确定的价值计价。
　　（二）自制、自建的固定资产，在竣工使用时按实际发生的成本计价。
　　3、《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第五条规定：开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
　　4、《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》（国税发[2003]70号）规定，企业计算可扣除的固定资产折旧额时，在内、外资企业所得税“两法”合并前，固定资产残值比例统一确定为5％。
　　所以，从税法的相关规定来看，土地使用权在未开发之前按无形资产管理，50年内平均摊销在税前列支，这方面与会计核算的规定是相同的。
　　但税法规定对于取得土地使用权所发生的费用，在开发后应计入房屋的价值，在不短于20年的时间内计提折旧。土地使用权的预计使用年限高于房屋预计使用年限的，即尚可使用的土地使用权价值的部分，税法并没有规定需作为残值处理，而只是笼统的规定残值为固定资产价值的5%.这是否可以理解为，这是税法与会计核算的时间性差异呢？如上例在税务上可作如下处理：
　　房屋的价值为798万元，可在税前列支的折旧为：
　　798×（1-5%）/20/12=3.16万元
　　可是税前列支的月折旧额比会计计提的折旧额多0.68万元（3.16-2.48） ，因此，20年内每年需作纳税调减8.16万元（0.68×12）。房屋折旧完毕后的29年2个月，对土地使用权剩余价值的摊销额需作纳税调增处理。

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