土地一级开发账目及税务处理问题

天地根

背景：如果某项目公司经政府授权对某块土地进行一级土地开发，资金有公司自筹，土地开发完毕后由挂牌上市交易，二级开发商摘牌后，于该公司签订土地补偿协议，支付土地补偿款。在如下情况下，该项目公司如何确认收入？
  1）项目公司自己摘得该块土地
  2）由其他二级开发商摘得该块土地
问题：是应该按照全部补偿款确认收入？还是应该按照补偿款扣除一级开发支出确认收入？如果全额确认收入，项目公司的毛利率太低了（合同规定只有2%的收益率）？  

最好高手能指点一下账务处理的具体步骤

阿斯兰

京地税奥〔2005〕25号
     北京奥运场馆土地一级开发指挥部（北京新奥集团）：
     你单位报送的《关于奥林匹克公园中心区土地一级开发成本收取过程中有关税费问题的请示》收悉。经研究，对你单位所收取的奥林匹克公园中心区土地一级开发收入征收营业税问题函复如下：
     根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条二十款规定，对你单位收取的土地一级开发收入按减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额计算征收营业税
     北京市地方税务局关于北京奥林匹克转播有限公司使用《第29届奥林匹克运动会组委会暨第29届奥林匹克运动会涉税收入专用发票》有关问题的通知

阿斯兰

       着重摘了第七条　　

      （七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
　　1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
　　2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
　　（八）土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

阿斯兰

根据以上的规定，项目公司应该按照全额来确认收入缴纳营业税

对于2％收益率过低的问题，我觉得最好和政府部门沟通一下税费是否可以减免

阿斯兰

对于这样的情况我有几点建议：

政府委托企业进行一级土地开发，合同约定支付企业一定的开发费用，这样项目公司可以只就取得的开发费用缴纳营业税等，土地使用权还是政府的，政府应该就土地拍卖所得缴纳营业税

阿斯兰

所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开 发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

五月轻风

谢谢阿斯兰细致答复！学习了

天地根

十分感谢，阿斯兰

blu_yu

又学到不少！！！把生地变成熟地再次通过挂牌招标形式出让！有没有相关的涉税资料！

qq1998

营业税税率按什么税目计缴营业税。