国内五大房地产公司08年业绩PK

许仙

近期，国内房地产上市公司陆续公布了2008年全年的经营业绩。在目前已公布业绩的上市开发商中，结合市值与资产规模综合考量，居前五位的应该是万科、中海、保利、华润、富力，以下结合2008年业绩作比较分析：

从总资产看，万科一马当先，是国内首家总资产超千亿的房地产开发商；中海、华润、保利、富力紧随其后，总资产都500-1000亿之间。在净资产方面，万科依然领先，但与华润、中海差距缩小，三家都在300亿上下，但保利、富力差距较大，仅有三家一半左右。反映在资产负债率上，万科居中，约为68%；中海、华润低于万科，其中华润不到50%，在开发商普遍资产负债率较高的状况下实属罕见；保利、富力资产负债率超过70%。

在反映股东回报的净资产收益率方面，富力虽然下降一半至21%，依然表现最好；保利、中海表现较好，都超过15%；万科表现一般，华润偏低。

在资产流动性和现金流方面，华润、保利、中海在流动资产负债率上表现较好，都低于50%，万科一般，富力过高，风险较大；五家公司总借款都在180-270亿之间，其中万科最多，并且短期借款比例最大，中海、华润、保利短期借款少。万科持有现金和银行存款遥遥领先，达到200亿，但因短期借款过多，现金流比较优势并不明显；富力现金流严重不足，持有现金和银行存款与短期借款极不平衡，风险很大；反观中海，现金流比较优势最为明显。

从营业收入看，2008年万科以超过400亿大幅领先，是第二位中海的2倍多，华润资产虽大但营收最少。在营利方面，中海显示强劲实力，净利润超越万科居第一，万科多年来首次负增长，保利、华润、中海依然保持20-50%的较高增长，富力下降明显。在营收利润率方面，万科仅10%左右，其它四家都在20%以上。

在销售方面，五大开发商相互差距明显。2008年万科以销售面积557万平方米和销售金额479亿依然大幅领先，比第二位的中海多一倍，但成本大增，销售费用比第二位中海多近二倍，华润销售情况比前四位有较大差距。2008年，在市场大幅调整的情况下，万科、中海、保利、华润、富力的销售费用都大幅增加，都超过销售额的增长，销售费用占销售额比例分别是3.89%、2.55%、2.25%、4.27%、1.74%。由此也可看出，成本居高不下是万科利润下降的重要原因。

在土地储备方面，资产和销售额最大的万科现存储备量反而最少，资产较少的富力反而最多，这反映在土地储备态度上，万科表现谨慎，富力表现激进。在区域布局上，万科进入城市最多，达31个，富力最少，也有13个。

综上所述，在总资产、净资产、营业收入、销售额、总借款、货币资金等所有规模指标上，万科都排名第一，中海都居次席。在净利润、资产负债率、流动资产负债率、净资产收益率、营收利润率、现金流和成本控制等所有经营效率指标上，中海都优于万科。万科、中海，两强相比，孰优孰劣，难分伯仲。

两强之后，最有望发起挑战的当属保利，在房地产大调整的情况下依然能够快速发展实属难得。华润置地实力其实强于保利，也深受香港大开发商真传，投资性物业开发方面在五强之中无人可及，如能在住宅快速开发方面奋起直追，未来前景不可限量。富力收获了房地产迅猛发展期的喜悦，同样饱尝市场大调整时的苦涩，未来如能解决高负债和现金流问题，走上稳健发展道路，依然会在国内大开发商中有靠前的席位。