麦当劳的地产神话

狼毒花

　“以快餐吆喝，以地产盈利”，麦当劳的这种商业模式，或许不久后就会在中国大显身手。

　　记者近日从中国加盟网得到消息，香港麦当劳有限公司目前正对一批符合特许经营资格的个人进行系统培训，并计划在今年年底前，在中国内地开设4家特许经营店。

　　虽然截至记者发稿时，麦当劳登记的加盟电话一直无人接听，但据中国加盟网的一位工作人员告诉记者：“麦当劳是我们的合作客户，它们确实计划在中国开设特许经营店，现在正在接受登记，进行审核。”

　　据了解，虽然目前在中国大陆，麦当劳采取的是直营模式，但对有巨大地产收益的特许经营店，麦当劳一直在进行考察。

　　地产盈利加速扩张

　　麦当劳的前总裁克罗克曾明确表明麦当劳是做房地产的，“如果我不做房地产，仅仅做快餐，麦当劳早就关门倒闭了。”

　　据了解，麦当劳在西方采取的是特许经营的方式，或者购地自建连锁店租给加盟者，或者把一个精心考察过的店铺租下来，租期20年，跟房东谈好了20年租金不变，然后吸引加盟商，把这个店铺再租给加盟商，并向每个加盟商加收20%的租金，以后根据这个地产升值的情况，进行相应的递增。

　　“以快餐吆喝，以地产盈利，其经营快餐不单单是为了直接盈利，而是为了招租。真正的盈利来源是房地产的增值带来的租金差。”一位业内专家曾表示。

　　据悉，2009年麦当劳预计在中国大陆开设175家分店，占麦当劳全球开店计划近1/5。

　　虽然麦当劳目前在中国大陆采取的租赁房产的直营模式，但据了解，并不排除具有地产收益。

　　据麦当劳与北京华联综合有限公司签订的一份场地租赁合同范本显示，在租期内，麦当劳“有权将不超过四分之一的场地分租给第三方”。

　　“低价获得长期租约，在高价分租出去，是很多商家获取地产收益，进行快速扩张的途径。”一位业内专家告诉记者。

　　不仅如此，地产长期租约所带来的融资收益，也可以为包括麦当劳在内的商家的扩张提供资金支持。

　　“像麦当劳等商家，租赁的物业很多，租约很长，有的达20年，租约本身也具有资产价值，也可以同样去做抵押贷款。”全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波表示，目前国内的一些外资银行可以做租约抵押贷款。

　　虽然分租和租约等获取了一部分地产收益，但与麦当劳在西方采取的设立特许经营店的地产收益相比，显然后者更能为麦当劳的加速扩张提供资金支持。

　　加盟店再度试水中国

　　“麦当劳此前在中国曾经考虑做过加盟店，但是加盟店管理不好，对品牌会造成不利的影响。”北京麦当劳食品有限公司一负责人告诉记者。

　　他介绍，现在除了一些信用较好、法规比较健全的西方国家，麦当劳采取的是特许加盟的方式外，中国大陆、日本等，基本全是直营店。

　　业内人士分析，中国有关特许行业加盟法规不健全，开展特许经营环境不成熟，是麦当劳不吸收加盟店的主要原因。

　　“但是，麦当劳总收入的2/3来自加盟店，其中，房地产收入约占这部分收入的90%。”这位业内人士表示，麦当劳一直在对中国的特许加盟市场进行考察，中国各地也有很多加盟需求，时机成熟，可随时设立加盟店。

　　虽然上述负责中国北区的北京麦当劳相关负责人表示，目前暂不考虑在中国开设加盟店，但据其介绍，麦当劳地产部专门负责选址，并且希望在开发商项目的建设前期就能与之接触，作为新店选址的储备。“2011年或2012年我们会引进加盟店。”

　　针对现在香港麦当劳公司在中国接受申请，将于今年年底在大陆设立4家特许经营店的消息，上述北区负责人表示并不知情。“我了解麦当劳今年不会开设加盟店。”他说。

　　但据业内人士介绍，麦当劳在中国分为南区、中区和北区三大片区，各区的管理并不一样。“特许经营店为麦当劳带来巨大的地产收益，只要有资金实力，和当地政府关系良好者，都有机会申请加盟。”该人士说。

　　麦当劳前总裁克罗克曾明确表明麦当劳是做房地产的。这并非戏言。

　　数十年来，麦当劳以加盟连锁经营为纽带在美国乃至全球逐步建立起了一个庞大的地产王国。

　　当年麦当劳公司总裁克罗克在扩展业务时，坚持不出卖地区连锁权，只卖个别连锁权，以确保连锁店的品质，但遇到的最大问题就是个别加盟者多半都缺乏资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，更无能力争取贷款。为此，麦当劳不得不成立了一个连锁房地产公司，负责寻找适合的开店地点，向地主租赁土地和房屋。

　　连锁房地产公司以20年的合约向地主租得土地、店面以后，再将店面租给连锁店主，在其中赚取差价。麦当劳至少可以在房地产上赚取40%的利润。麦当劳还要求，当餐厅生意达到一定水准以后，各店必须缴纳一定比例的营业额，作为增值租金。这百分比由初始的5%逐年增加。

　　自从麦当劳开始实施这种租约制度以后，便要求加盟者首先支付一定的保证金，其中一半在15年之后归还，另一半在20年期满后归还。这使得麦当劳马上就有了可周转的现金，可以进一步以10年贷款的条件向银行申请抵押贷款，以购买这些房地产。也就是说，麦当劳可以不掏钱便买进土地房产；所有的资金都是由加盟者和银行掏的。

　　随着时间的推移，麦当劳还通过买下土地自建连锁店的方式扩大其连锁房地产业务。

　　麦当劳一般是以10年分期付款的方式来购买土地，再以连锁房地产公司的名义租给加盟者，并使用加盟者缴纳的保证金作为土地购置的首期款。购买土地的差额则是由地主支付的，而且地主须将第一债权人的权利让给麦当劳，以使麦当劳向银行取得贷款建屋的资格。

　　自从麦当劳自行购买地产以来，连锁房地产公司最大的任务就不在于寻找地主，而在于找到更多愿意贷款的银行了。

　　从20世纪60年代初开始，麦当劳便雇佣了一批专业房地产人才在全国各地寻找适当的地产，还雇佣一组专业人士专门替公司找贷款，他们以支付高额利息为条件，专与各地的小银行交易。这一战略相当奏效，使其在20世纪60年代初得以迅速扩张。

　　目前，在麦当劳9300家店面中间，有60%是属于麦当劳的，其他40%则是由总部向地主承租的。这使得麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司。

　　麦当劳的收入中，约有1/3来自直营店，其他全部来自加盟店，而这一部分收入的90%来自房租。