关于对房地产国税发（2009）31号文第三十三条的理解

勇者无敌

国税发（2009）31号文：第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
    我先来谈谈以前我们房地产公司碰到的问题：
    一房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出，在交房年度，按税务规定须结转收入成本。对于地下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价仅为5万元，这样结转收入成本后，必然造成该房地产公司当期多交纳企业所得税，以后年度随着车位的销售，将每年亏损，税务说企业所得税是年度汇算清缴，以后年度即使亏损也不予退税，只有做为可弥补亏损，但是一般的房地产公司均为项目公司，项目结束后也不会再有其他利润收入了，如何弥补啊，唉，为了这事和税务争过、请客过，都没用。。。，税务坚持要按此方法预留地下车位的成本，我们觉得不合理，但是也找不出文件反驳，最后的结果只有多交税。
    现在新31号文出台了，第三十三条规定企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
    我理解，这条规定是为了解决税务部门与房地产企业在地下停车库成本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配比要求。由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收入的状况。

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