如何审核房地产企业取得的发票

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在房地产开发企业的税收审核中，人们往往会存在这样一个误区：只要一个项目的成本或费用取得了发票，就认为已经获得了合法的凭证，而忽略了发票的具体种类和内容。事实上，取得了发票和取得了合法的发票之间还有些差距。

房地产开发企业应取得的合法发票

房地产开发企业取得的发票涉及的种类很多，根据我们实际的审核经验，以下项目成本费用所应取得的合法发票是：
１、土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；
２、具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本；
３、委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；
４、直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据。
５、向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
６、支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；
７、支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
８、支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；
９、支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
１０、其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定；
１１、工程费支出应区分以下情况取得发票：
1）  施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；
2）  施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；
3）  .施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。

常见的未按规定取得发票的行为

在实际核算过程中，房地产开发企业往往不能按照以下的要求取得发票：以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。自制收据不能作为合法的入账凭证，行政事业性收费收据有着比较严格的使用范围，如北京市就有“对不动产产权单位因不动产拆迁所获得的补偿金收入，不得使用北京市行政事业单位统一银钱收据，应按照税法有关规定，及时到所属税收机关办理相应手续，领购和开具由税务机关监制的发票”的规定。

发票的种类与所开具的内容不符。如用商业企业发票开具“工程费”或“咨询费”，用服务业发票开具“工程费”等。还有的开票单位，单位性质与所开发票不符。如建筑公司开的商业企业发票等。

混合行为的纳税人，发票的项目内容与真实不一致。施工方为生产、销售设施、设备的增值税纳税人时，发票开具只写“工程费”或“施工费”，这些纳税人一般属于混合销售并以销售行为为主。因此，这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类。

超限额开具发票。如有的10万元版发票开为数百万，百万元版发票开为数千万元等。

发票内容不真实。大量开具“办公用品”“会议费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中，这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店，有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等。

审核发票的方法

房地产开发企业的税收审核是一项非常繁杂的事情。要想按照税法的规定确认其发票的合法性，一是应熟练掌握相关的发票管理法规，包括发票内容、格式、种类、填写规范、防伪措施等具体的规定；二是认真细致地对企业凭证进行检查，尤其对那些单笔发生额较大的支出项目，更应做到逐笔审查，重点科目和重点项目发票的抽查率应该是100%；三是以一种职业的敏感度对发票进行细心观察，不放过一切可能存在的问题；四是可以通过向税务机关发函、电话询问或网上查询等方式验证发票的合法性。

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