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其内容为房产公司以等面积偿还，即“以旧换新”的方式，给拆迁户原有旧房相等面积以补偿。从财务上说，该笔账务处理是正确的，这是在房地产企业开发房产过程中一般都采取的“以面换面，互找差价”的做法。根据《湖南省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（湘地税发[1997]005号）文件规定，房地产公司取得的各项收入，包括偿返给拆迁户原有旧房相等面积的价值应征收营业税，计税依据为住宅房屋的成本价。因此该项业务应按“销售不动产”征收营业税78万元×5%＝3.90万元，同时附征城市维护建设税及教育费附加0.39万元。此项目应调减应纳税所得4.29万元。
4、该公司年末将××小区“预收账款”2380万元转至“经营收入”，同时结转“经营成本”1940万元，账务处理为：
①借：预收账款2380万元
贷：经营收入2380万元
②借：开发产品：405.48万元
贷：开发成本405.48万元
③借：经营成本2145.88万元
贷：开发产品2145.88万元
此时，查“开发成本——××小区”此笔凭证对应的账面余额为借方红字280万元，并在年末将该科目结平。除将160万元作为多转成本冲回之外，其余120万元记账为：
借：开发成本——××小区120万元
贷：应付账款——李××120万元
“应付账款——李××”为“应付账款”年末独立开设的二级科目，仅与此一笔凭证相对应，年末余额为贷方余额280万元。经查，李××是该小区建筑承包人，公司与李××其他账务往来是：公司按《建设工程承包合同》约定的期限交付工程款（580元/㎡）
借：预付账款——李××1392万元（累计）
贷：银行存款（现金）1392万元（累计）
李××按工程进度用合法的票据凭证结转建筑成本：
借：开发成本1392万元
贷：预付账款1392万元
“预付账款——李××”年末科目余额为0.房地产开发公司××小区已完工，经查××小区房产成本项目：建筑安装工程费1280万元，土地征用及拆迁补偿费650万元，报建费180万元，公共设施、基础设施建设配套费等其他成本690万元，合计2800万元。
根据收入成本配比原则，按照《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》的规定，实现销售开发产品的销售成本确定方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积＝2800万元÷24000㎡≈1166.66元/㎡
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本＝17500㎡×1166.66元/㎡＝2041.66万元。
应调增的应纳税所得额：
⑴已记销售成本2145.88万元，可记销售成本2041.66万元，多记成本104.22万元。
⑵“应付账款——李××”科目的贷方余额120万元为房地产公司多记××小区的建筑安装工程费，工程已完工，应付建筑承包人李××的建筑工程承包款1392万元已结清，无需再付。至于“借：开发成本——××小区120万元，贷：应付账款——李××120万元”凭证本应充抵“开发产品”120万元，该账务处理为虚增成本。应调增的应纳税所得额120万元。
综上所述，该公司全年应调增应纳税所得额12.5 3－4.29 104.22 120=235.43万元。应补企业所得税235.43×33%≈77.69万元。
因此，从表面上看，房地产开发企业成本费用列支混乱只涉及企业所得税的问题，实质上，通过以上案例分析，成本费用列支还涉及其他地方各税。
二、税务稽查处理
税务稽查人员根据事实，对该公司下达了税务稽查处理决定书，补缴地方各税81.98万元，并根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”对该公司虚列“开发成本”120万元的行为处以应缴而未缴企业所得税39.60万元1倍的罚款39.60万元；该公司偷税涉嫌犯罪，已将此案移送至司法机关，追究其刑事责任。
三、案例启示
透过此案可以看出，一是房地产开发企业财务人员对税法学习不够，掌握不准，企业成本费用列支没有严格按照有关规定核算，从而多列支出、多记成本，甚至采取虚增成本进行偷税。二是由于税收征管人员业务不精，审核不严格，疏于对房地产开发企业的所得税核查，使企业有机可乘。
针对存在的问题，建议税务机关应在今后的工作中，采取以下措施，堵塞税收征管中存在的漏洞：
1、在日常稽查中要善于发现问题，对企业的偷税手段进行分析、研究，总结工作经验，不断强化稽查手段。
2、企业财务人员应认真学习有关税收、财会知识，及时了解和掌握税收法律、法规和规章。
3、加大打击力度，对偷税行为从重处罚。对偷税大要案要在报纸、广播、电视台及公共场所公开曝光。
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发表于 2009-6-20 09:52:39
很棒
