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广西：| 解读国税发[2009]31号：“新31号文”重在五处“变脸” | ![]() | | 责任编辑： 黄皓 日期： 2009-06-12 | 文章有效性：有效 |
| | | 完工的认定条件
“新31号文”规定，除土地开发之外，其他开发产品完工认定只要符合3个条件之一的，就视为已经完工，即：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
“新31号文”对完工产品认定比“原31号文”强调了“除土地开发之外”的其他开发产品适用上述3个认定条件。
收入的税务处理
新会计准则将权责发生制作为会计基础。但从企业课税角度考虑，仅以权责发生制为基础是不够的，因为一旦确定收入，纳税人在一定期限内必须将税款缴纳入库。当纳税人有较强的支付能力时，即使在会计上按照权责发生制没有确认为所得，在税收上也要按收付实现制征收税款入库；当纳税人没有现金流入、无支付能力时，即使在会计上按照权责发生制应当确认为所得，在税收上也可考虑按收付实现制不征收税款入库。房地产开发企业取得的预售收入，在没有办理完工决算的情况下，在会计上虽未确认为收入，也同样要对预售收入征收企业所得税。而对企业从事建筑、安装、装配工程业务和提供劳务等，持续时间跨越纳税年度的，则按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。
成本、费用怎扣除
“新31号文”要求“必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。”不同于“原31号文”作出的“必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限”的规定。
计税成本的核算
“新31号文”对“原31号文”概括性的表述“开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等”进行了细化，明确了开发产品计税成本支出的具体内容，为加强会计核算和夯实税基打下了坚实的基础。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益原则和配比原则分配至各成本对象，具体有4种分配方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。
特定事项的特别规定
1.合作或合资开发房地产项目的处理。“新31号文”在“原31号文”的基础上明确规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
“新31号文”不再要求投资方“凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税”与新《企业所得税法》相关规定保持一致性。
2.将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的处理。企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，投资企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。（作者: 兰相洁）
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发表于 2009-7-29 19:48:27
发表于 2009-8-5 09:56:47
