商品房自有资金比例下调 业界有喜有忧

银河飞雪

国务院总理温家宝于4月29日主持召开国务院常务会议，决定调中包括商品住房在内的11类固定资产投资项目资本金比例。会议虽未公开具体下调幅度，但此举将意味着实施近5年的开发商自有资本金35%大限首次松动。在分析人士看来，这一变动释放出信贷政策调整的信号，对房地产开发投资及商品房供应的增加都有积极意义。但也有开发商表示：在真正的购买力没有强势增长之前，类似这样的政策仍治标不治本，对于后市他们不敢盲目乐观。
　　　　商品房开发项目资本金比例5年来首降

　　2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。随之这一比例沿用5年，至今未动。更甚于2006年8月，随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会还再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，重申严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

　　而五年间项目资本金比例达不到35%的规定唯一破例，就是2008底，中国人民银行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》，将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20％，但此举仍然没有涉及到商品住房。

　　事实上，此次国务院常务会议虽然只是作出相关决定，具体调整幅度并未公布，但已引起市场足够遐想。也可以说此次国务院常务会议所传达的内容“信号意义”其实远远大于其的“实质意义”。

　　　　资本金比例降低“信号意义”大

　　国家统计局发布的数据显示，今年1至3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，但比去年同期回落28.2个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过7成的商品住宅完成投资3422亿元，比去年同期回落31.5%。与此相关的数据是：一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1个百分点；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%。

　　事实上，投资回落的背后，是不少开发商遭遇的资金危机。上海资深房地产专业律师说，一方面，2008年市场的低迷对房地产企业带来的资金压力还是相当大的，尤其是一些中小开发商，不得不“拆东墙补西墙”。一些房地产投资公司甚至出现了“主动违约”的情况：由于地价偏高，资金不足，不惜放弃几千万元的保证金也要退出投标。另一方面，一季度至今市场形势好转，存量房消化速度加快，供应不足的问题也随即显露出来。

　　不过，也有业内人士认为，由于大的房产开发商自有资金比较充分，银行授信额度很高，资金问题相对较好；而中小开发商的贷款依然较紧缩，所以对他们来说，此次资本金比例调整的“信号意义”大于“实质意义”。

　　　　业内人士有喜有忧

　　有分析人士称，资本金比例的松动是这么多政策中对于开发商最为实质的“拯救”。资本金比例降低后，开发商贷款门槛放低，将可用更少的资金贷到更多的贷款。某业内人士从另一个角度分析说，实际上可以看出，国家在此时出台保增长救市政策，说明此前的楼市及经济运行并没有人们想像的那么乐观。尤其是楼市，所谓的“小阳春”可能只是表面上维系了市场，维系了房价；而背后的问题包括开发商的资金链等，可能要严重得多。

　　然而多个开发商也坦言，眼下关键的问题是：楼市供求失衡、普通市民的购买力没有实质的增长。“普通老百姓还是买不起房，因而也就无法拉动社会投资，就靠开发商和银行在玩来玩去。”业内资深人士及部分开发商表示：这种情况下下调投资资本金比例，开发商即使拿到很多贷款也不会去拿地或者开发新项目，而是想方设法去消化库存。因为真正的购买力没有强势增长，后市仍难以看好。

　　世界能源金融研究院执行院长、中国金融研究院院长何世红则认为：“资本金率的降低也可以说是新的经济刺激计划的先导，而鼓励房地产开发投资增长则是重点之一，相信之后进一步的鼓励政策将给房地产市场投资和消费注入更大的活力。走过暖春的中国房地产市场，在资本金率降低为标志的鼓励房地产开发投资政策的助推之下，将迈步走向火热的夏天。”

朱少华

总的说来是喜大于忧啦！

菜豆腐

新精神是要学一下，不管喜与忧。

sdcjlq

先看看，谢谢楼主提供