国家税务总局所得税司副司长缪慧频在线回答疑问？求解！

eric199

[ 网友50463 ]  缪司长:你好!房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据？ [  2009-04-24 09:56:45  ]
[ 缪慧频 ]  按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。 [  2009-04-24 09:56:45  ]
[网友小鱼 ]  根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定"已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本"。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年"已实现销售的可售面积"是120平方米还是36平方米？ [  2009-04-24 09:57:58  ]
[ 缪慧频 ]  根据国税发[2009]31号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。 [  2009-04-24 09:57:58  ]


依据中间加粗的蓝色部分理解，只要签订合同就是销售实现吗？这样不就是按统计原则来确认收入了，平时就不按照实际收到的房款确认预售账款了？按合同金额纳税？请高人解答！

云中飞

只要签订合同就是销售实现是税法的规定。

eric199

那当期营业税怎么交纳，不按实际收到的，按合同金额？所得税调整不是更大，预售阶段也按合同金额？，这样不是有可能出现收入大于成本了

云中飞

按合同金额是所得税的规定。

张俊生

瞎扯，哪有签订合同就是实现销售的说法，别理他，衰人一个。

汪晓萍

高手的转贴:
该问题问的好，问出了全国地产界从业人士的疑惑！
1、旧31号文件已经失效，新31号文件未明确规定，该政策关注程度高。国税发【2006】31号文件规定，预售收入不得作为三项费用的扣除基数，新办企业的三项费用，可以3年递延。新企业所得税法实施后，旧31号文件自然失效。
国税发【2009】31号文件中，并未明确表述该问题如何解决？让大家更加关注。
2、将预售收入作为三项费用扣除基数比较合理。从道理上来讲，房地产企业销售模式以预售为主，在现行税制预售阶段确认计税毛利的基础上，如果不允许预售收入作为三项费用的扣除基数，对于实际毛利率同预计计税毛利率相当的企业，则有可能会出现完工年度没有所得额配比三项费用，而使得三项费用的扣除，只是形成亏损的情况。且不符合收益同支出相配比的原则。
因此：将预售收入作为三项费用扣除基数，是合理而且有必要的。只是要注意在完工年度不要将该项预售收入再次作为扣除基数即可。
3、司长明确解释：预售收入可以作为三项费用的扣除基数。其理由认为，国税发【2009】31号文件认为：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，无论预售收入还是实际销售收入，都属于房地产企业“销售收入”的实现，应当作为三项费用的扣除基数。
这样的解释，从文件本身来看是可以说的过去的。江苏省转发国税发【2009】31号文件的苏国税发【2009】79号文件也明确规定：房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。
4、司长解释，企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，无现行政策支持。
《企业所得税法实施条例》规定，只有广告宣传费和职工教育经费才可以无限期递延，而业务招待费在销售前可以累计递延，则无任何税收政策支持。5、国税函【2009】202号文件表述为：视同销售收入可以作为三项费用的扣除基数。
6、现行申报表填表说明不支持“预售收入”作为三项费用扣除基数。
附表一第1行“销售（营业）收入合计”填表说明：填报纳税人根据国家统一会计制度确认的主营业务收入、其他业务收入，以及根据税收规定确认的视同销售收入。
本行数据作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数。
而未完工开发产品取得的预售收入，在申报表中并不作为“主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入”，而是填列在附表3第52行。
     总结：1、学习总局领导答疑所应有的态度。除总局领导的回答有明确错误或者明显没有法律支持的外，要尽量相信。因为毕竟回答问题的人就是制定政策的人，同自己的理解有偏差，宁可尽量相信税法的制定者。
        2、申报表服从政策，还是政策服从申报表？由于申报表的颁布早于政策颁布，出现政策同申报表填报说明不一致情况，也情由可原。但是一定要有一种理念，申报表只是体现政策，填报说明本身不是政策，出现申报表同政策不一致的时候，一定是：申报表服从政策。
    3、本问题的操作建议：一是，预售收入可以作为三项费用的扣除基数，应当无疑义。虽然申报表不支持，不按照填报说明填报。二是，业务招待费在预售前可以累加递延扣除，在没有明确政策出台前，认为是总局领导的口误（误将“广告宣传费可以累加”说成“广告宣传费和业务招待费可以累加”。

汪晓萍

高手的转贴:
该回答明显错误，同国税发【2009】31号文件明显抵触。
   国税发【2009】31号文件的六条第三项，采取按揭方式应当按照合同约定确认收入，当然无疑义。
    但该条款明显的将收入确认时点分为了首付和银行两个部分，就该企业的疑问而言，当年的收入应当按30万计算，可售面积则必须按36平方米计算。

gxlinyu

国总的文件不容易操作！！！

eric199

按合同确认销售实现的话，结合银行封顶放贷款原则，预售阶段按销售合同金额而不是实际收到金额做所得税汇算清缴，如果预售开盘销售形势好的话，税不知道要交多少，不把开发商整死才怪。

渔舟唱晚

学习学习！谢谢！！！！