这个房产税筹划成立吗？

云中飞

这个房产税筹划成立吗？
某建筑公司在市区拥有办公楼一栋，建筑面积为10000平方米，除自用2000平方米作办公之用外，余下的8000平方米将整体出租给医院使用。建筑公司与医院就租金已达成一致，年租金为300万元。
　这样，建筑公司缴纳的税金为：营业税＝300万元×5%＝15万元；房产税＝300万元×12%＝36万元。两项将缴税51万元。
　经过筹划，决定现将8000平方米的办公楼租赁给某物业管理公司（建筑公司能够完全控制），租金为200万元。再由物业公司转租给医院，租金仍为300万元。
　这样，建筑公司和物业公司缴纳的营业税总额没有发生变化：
　1、建筑公司应交营业税＝200万元×5%＝10万元
　2、物业公司应交营业税＝（300万元－200万元）×5%＝5万元
　　　而建筑公司缴纳的房产税发生了变化：200万元×12%＝24万元
　　　实际上建筑公司可以少交房产税：36万元－24万元＝12万元

根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。再根据《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》（成地税发[1994]第8号）规定，对转租房屋的转租人，应产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
　根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
评论：
1、建筑公司将办公楼租赁给物业管理公司（建筑公司的关联企业），再由物业公司转租给医院的行为，计算征收营业税时，根据《营业税暂行条例》及国税发[1995]76号文件的规定，建筑公司和物业管理公司均应当全额缴纳营业税。即：
建筑公司应交营业税＝200万元×5%＝10万元
物业公司应交营业税＝300万元×5%＝15万元
所以，采用该种筹划方式，企业整体营业税不是减少，而是多交了。多交金额10万元。（25-10=10万元）
2、建筑公司将办公楼租赁给物业管理公司（建筑公司的关联企业），再由物业公司转租给医院的行为，少计了房产税12万元。由于建筑公司和物业管理公司属于关联企业，且其以低于市场价格的关联交易价格进行房屋租赁，属于以关联关系少缴税款的行为，按照《征管法》第三十六条的规定，应当由税务机关进行纳税调整。
物业公司出租未售出的地下车位要不要交房产税?（转贴）
一家房地产公司目前有较多地下车位尚未出售，计划由小区物业公司对外出租，小区的物业公司和房地产公司是一个集团内的关联公司。我们考虑这样筹划：
（1）由物业公司对外出租，由于物业公司不是产权人，故不交纳房产税，而房产公司账面未反映租金收入，也无需交纳房产税，这样就规避了12%的房产税。但这样的风险在于，房产公司无偿将资产提供给物业公司，有一定税务风险。
（2）由房产公司以低价出租给物业公司，物业公司再对外出租，这样可以规避差额部分的房产税。
我们建议第二种方式。请教大家还有更好的办法么？
另外，物业公司不是地下车位的产权人，物业公司收取的租金要不要交房产税呢？在实际操作过程中，有些地方的税务部门要求，只要开租赁发票就是按12%交房产税，这样有道理么？
财税〔2006〕186号

一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
1）由物业公司对外出租，由于物业公司不是产权人，故不交纳房产税。是不可以的。
本筹划无意义，筹划不成倒要增加一倍的税务成本。两家公司都要纳税

zhangchun94

学习了，，，，，，

泡泡龙的龙

好好学习，天天向上！