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解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号 第三章
第三章 成本、费用扣除的税务处理
第十一条
企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
解读：成本费用的税务处理要区分二组概念：期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
企业所得税政策是防止企业为了迟缴税款，而将属于开发间接费用的项目，计入期间费用。一般说来，计入期间费用对所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对土地增值税有好处。实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除， 而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。
第十二条
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
解读：1、明确了土地增值税可以在企业所得税前扣除，但是仍然未能解决土地增值税的税款没有收入相配比的问题。
2、预交的营业税金及附加可以在所得税前扣除.
第十三条
开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：?
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积?
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?
解读：将本条与第25条和29条对照，会发现简单的算术平均法计算成本是不完全正确的。正确的理解是，先确定成本对象，然后才能在某一成本对象内进行分摊。千万不要理解成在所有的总成本中进行算术分摊。
第十五条
企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。?
解读：注意维修的责任问题，注意应由乙方承担的维修或者质保期内的责任或者由保险公司承担的责任划分问题。
第十六条
企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
解读：删掉了原31号文中“代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除”的规定，与第5条和第31条第3款相对应。
第十七条
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：?
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?
解读：
1、对于公建配套设施，大体上分为三类内容：
①作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。
②作为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。
③自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除。
2、同原31号文一样，存在一定的法律上的障碍，即如何确定产权属于全体业主（目前业主委员会并不是一个法律主体），取得不了产权证。
第十八条
企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。?
解读：一般来说国家给予的经济补偿不会超过建造成本，例如：某企业建造一个派出所，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派 出所为三个成本对象服务，按说应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。
第十九条
企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
解读：1、业主断供在会计上是一种或有事项，而税收遵循确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。
2、根据相关性原则的要求，企业向其它企业提供同其经营无关的担保损失不允许在所得税前扣除，但是开发企业为购买方提供的按揭担保，属于同企业有关的担保，允许在所得税前扣除。
第二十条
企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
解读1、延续外资企业国税发【2001】242号文件第八条和国税发【1999】第242号第二条的规定，对于开发企业向境外支付的销售佣金不得超过10%的比例限制。
2、外国机构帮助国内企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，劳务发生地在国外，因此属于境外所得，营业税暂行条例规定，只有在境内取得的劳务所得才属于征收营业税的范围，因此不用代扣代缴营业税。
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：?
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。?
解读：
1、（一）较原31号文的说法有一定的变化，突出了会计准则的重要性。
2、较统借统贷的国税函[2002]837号更宽松一些，没有限制在企业集团或核心企业，放松至成员企业即可。
3、规定了银行转贷不属于“资本弱化”的行为。
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。?
解读：1、删除了原31号文中关于土地闲置费的问题。但参照第27条第1款，仍可在土地征用及拆迁中核算。
2、只规定了无偿，对于低价收回的情况，以及土地上有建筑物的情况，没有规定。
第二十三条
企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
解读：
1、本条明确了整体报废，但对部分报废的情况未作规定。
2、明确了需要按规定进行审核；
第二十四条
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
解读：自产自用不用视同销售，但对计提折旧规定了限制性条款。
为防止开发企业以房屋自用为名对存量房计提折旧，减少税收负担。本条规定，只有自用12个月以上以后才可以对自用的开发产品计提折旧。
也就是说，如果报建就是自建固定自产，可以直接计提折旧，如果报建是开发产品，则只有自用12个月以上才可以计提折旧。这是实质重于形式原则的体现。 | 
发表于 2009-4-29 12:32:46
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发表于 2009-4-30 12:18:59
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