内资房地产业纳税筹划要依新规

银河飞雪

为了加强和规范内资房地产开发企业的企业所得税征收管理，2006年3月6日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），自今年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）同时废止。对照原来的国税发[2003]83号文件，新文件对房地产开发许多税务处理事项进行了补充、修改和完善，这不仅为内资房地产业进行税收筹划提供了新契机，同时也要求房地产业纳税筹划要依下列新规。

一、经济适用房项目初始纳税申报必须附证明。国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房。规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

二、开发产品是否完工要对照下列标准来执行。文件规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。此举旨在督促房地产开发企业在预计计税毛利率低于实际利润率的情况下，对已完工开发产品积极结算成本，保证国家税收不流失。

三、对于开发产品计税成本标准作了原则规定。开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。由于开发产品不同于标准化的工业产品，房地产开发企业计税成本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂，应单独制定房地产开发企业的计税成本标准。为了防止开发企业通过随意确定成本对象或混淆成本界线等方式逃避纳税义务，为成本对象的准确、合理计量提供基础，国税发[2006]31号文规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三方面内容。特别对开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施；在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施及开发企业建造的售房部（接待处）和样板房等税务处理进行了明确。

四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。 http://lyacc.com

同时，针对《企业所得税税前扣除办法》的有关广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除规定，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年（而国税发[2003]83号则规定可无限期结转以后年度）。 http://lyacc.com

五、通过资本弱化和关联交易筹划方法被叫停。开发企业出于加强资金监管、加速资金周转、节约筹资成本、提高资金使用效率考虑，由集团统一向金融机构借款，所属企业申请使用。通过这种方式筹措、管理、使用银行信贷资金，是开发企业的正常经营需要。国税发[2006]31号文对利息支出税前扣除问题有了新规定。开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。但是，为了防止开发企业通过关联交易转移利润，国税发[2006]31号文规定，开发企业将暂时闲置不用的自有资金依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50％以内（含50％）的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50％的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。

六、新办房地产企业减免税优惠政策受到限制。国税发[2006]31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。房地产开发企业目前所一贯采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司以减轻税负、获取较高盈利率的做法从此再也行不通了。

七、对房地产企业税收征管方式要按新的要求。国税发[2006]31号文规定对房地产开发企业不得事先按核定征收方式征收、管理企业所得税，必须是符合税收征管法第35条规定的情形的房地产开发企业，才可按核定征收方式征收企业所得税。开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

王利

好东东！品鉴一二！

百炼金刚

不错啊,感谢老师啊