房地产企业期间费用及营业税金的扣除问题 [复制链接]

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发表于 2009-4-19 14:52:39 |只看该作者 |倒序浏览

国税发[2009]31号文的下发，对房地产行业无疑是个大事。但其中某些条款由于未象旧31文那样明确，不光导致企业财务人员的困惑，也令税务工作者缺乏执行依据。由于有些资料及解析认为预售阶段的营业税金及附加不能在所得税前扣除，因此，以下就仅对开发企业按预售收入缴纳企业所得税是否能扣除期间费用、营业税金及附加问题分析如下：
   国税发[2009]31号第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。” 根据该条规定，企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。对于此句话中的“已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。” 的理解，从语法角度可以有两方面看法：
   一、已销开发产品的计税成本营业税金及附加及土地增值税准予当期按规定扣除。其中“计税成本、营业税金及附加、土地增值税”作为“已销开发产品”的一致性限制宾语，那么，只有在预售收入结转为销售收入后，才会有“已销开发产品”，因此，只有结转了收入的开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税才能扣除。
   二、对于“已销”二字，只是限制在开发产品的计税成本上，并未包含营业税金及附加以及土地增值税。税金的前置谓语是“企业发生的”。那么，税金与期间费用一样，属于企业实际发生的，准予当期按规定扣除。
   那么，究竟哪种理解正确呢？显然是第二种。单从该条款的语法中就知道，“计税成本、营业税金及附加、土地增值税”全是“企业发生”的宾语。既然发生了，就该扣除。由于房地产企业的特殊性，采用的预售收入预缴税款，按毛利率计税毛利额，因此预售阶段的开发产品的实际成本尚未出来，毛利率方法就已经扣除了产品成本。而企业所得税是根据产品的利润来缴纳，如果不扣除费用及税金，就意味着企业的费用及税金也缴纳了所得税。
   再从企业所得税法分析，企业所得税法第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。而实施条例第三十一条对税法第八条的解释为：企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加.从这里，可以看出，营业税金及附加和土地增值税是企业实际发生的，允许扣除。同时，实施条例第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。根据营业税细则规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即收到预收款就产生了当期的纳税义务，那么，根据预收款缴纳的营业税金及附加也就是属于当期的费用，也就是说开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，属于当期费用。因此根据企业所得税法第八条规定，准予在计算应纳税所得额时扣除。
   因此，房地产开发企业预售阶段缴纳的营业税金及附加、土地增值税是可以税前扣除的！