房地产企业：销售方式影响利润大小

银河飞雪

房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。

控制房地产的增值率房
地产的增值率是指房地产的增值额与扣除项目的比率。《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行4级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免缴土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。也就是说，此时要考虑税收成本对企业销售利润的影响。尤其在临界点附近，究竟把价格制定的高一些还是稍微低一些，要进行认真的计算和比较，正确处理销售价格和税收之间的关系。

需要特别强调的是，按照现行规定，纳税人建造的普通标准住宅土地增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度的跳跃。因此待出售的房地产增值率在20%附近时，更应该高度关注。

现举例予以说明（以下不考虑加计扣除20％部分）：

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综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。比如设立销售公司就会增加企业的经营成本，变房地产销售为投资的筹划方式也存在一定的风险。房地产企业在进行房屋销售的税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。

kenhuang

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漂一族

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