商业地产融资类型

银河飞雪

1.权益型融资即项目开发所有人以出让企业股份的方式引资，吸引有经济实力的企业加盟，共同开发建设。加盟企业也把自己的资源贡献出来。这类融资方式包括：


　　（1）发行企业股票：企业上市融资是募集大量资金的有效方法，条件是企业出让股份给投资人，投资人享受相应的权利并承担投资风险。上市遵循证券市场的游戏规则，很多成熟的房地产企业通过直接上市和借壳上市等办法实现了证券市场融资。


　　（2）出让企业股份。非上市型的有限责任公司，投资各方为了达到目的可以采取按比例出让股份的方式吸引投资者加盟，实现直接融资。


　　（3）成立项目公司，以项目为共同的依托和开发商的谈判资源，投资者以资金的技术等为条件换的企业股份。权益型融资的优点是融资成本低，不需要支付利息等财务成本，企业有赢利才分得利益，风险共担，资源共享。



2.债务型融资即企业向资金所有人借款，承担利息，到期一次性还本付息。它是我国开发企业主要的资金来源。下面以中国银行关于房地产开发贷款发放的条件为例简单说明。


　　按照中国银行的规定，土地整理储备、房地产开发与经营的各类融资贷款，授信对象包括土地储备机构、房地产开发与经营企业。贷款业务品种主要有土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。土地储备贷款的申请对象为受政府主管部门委托负责土地的征用、收购、整理、储备和出让的机构或企业。住房开发贷款的申请对象为开发建造向市场租售的经济适用住房或者各档次商品住宅的房地产开企业。


　　商用房开发贷款的申请对象为开发建造向市场租售的用于商业和商务活动的写字楼、办公楼、商场、商铺等商用房的房地产开发企业、申请住房或商用房开发贷款需要具备下列条件：经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门合法的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业需要满足


　　（1）开发项目与其资质等级相符；


　　（2）已办理当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证；


　　（3）贷款用途符合国家产业政策和有关法规；


　　（4）具有健全的经营管理机构、合格的领导班子及严格的经营管理制度；


　　（5）企业经营、财务和信用状况良好，具有偿还贷款本息的能力；


　　（6）落实中国银行认可的担保方式；


　　（7）在中国银行开立存款帐户，并在中国银行办理一定量的存款和结算业务；


　　（8）项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金及动工、土地使用权终止时间不早于贷款期终止时间；


　　（9）项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅的市场的需求，有良好的市场租售前景；


　　（10）项目的工程预算，施工预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；


　　（11）项目自有资金（指所有者权益）应达到项目预算总投资的35%，并须在银行贷款到位之间投入项目建设。随着金融政策的日益完善，房地产企业贷款越来越规范，达不到贷款条件的很难从商业银行取得商业房地产开发贷款。同样地，在政策越来越规范透明的情况下，规范经营的企业贷款能力将提高。

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