房地产涉税处理中常见十六个问题和解释（一）

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房地产涉税处理中常见十六个问题和解释（一）转自：财考网--实务频道

一、 A 公司2005 年10 月5 日应交营业税10 万元，11 月应交营业税10 万元，A 公司2005 年12 月5 日缴纳营业税15 万元，（税票所属期为2005 年11 月份），则A 公司2005 年12 月5 日多缴纳的5 万元是否可以抵扣2005 年10 月应交末交的营业税？如不能抵扣，则多交的5 万元应如何处理？

    第一：根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十九条：“当纳税人既有应退税款又有欠缴税款的，税务机关可以将应退税款和利息先抵扣欠缴税款；抵扣后有余额的，退还纳税人。”的规定，可以将A 公司2005 年12 月5 日多缴纳的5 万元抵扣2005 年10 月应交末交的营业税，补缴差额5 万元，但需按10 万元进行处罚和加收滞纳金。

    第二：也可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条 的规定对A 公司2005 年12 月5 日缴纳营业税15 万元，（税票所属期为2005 年11 月份），多缴纳的5 万元，要求企业自行申请退税；按照第二十五条 、第三十一条 、第三十二条 的规定要求纳税人限期缴纳10 万元并加收罚款和滞纳金。

    二、 A 公司2005 年10 月5 日报送2005 年9 月份的营业税纳税申报表，申报表注明应纳营业税为零，（纳税申报表均有税企双方人员签章），但税务机关在2006 年1 月对该公司2005 年度的纳税情况进行检查，发现该公司2005 年9 月份应纳营业税100 万元，税务机关在对该公司处罚时应引用征管法的63 条或64 条较为合适？为什么？

    这两条的主要区别在于：六十三条主要强调纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报这些手段，并造成了不缴或者少缴应纳税款的法律后果；六十四条主要是强调纳税人采取了上述手段，但未造成当年或以后年度不缴或者少缴应纳税款的法律后果。

    例如：《国家税务总局关于企业虚报亏损适用税法问题的通知》国税函[2005]190 号第二条规定：企业故意虚报亏损，在行为当年或相关年度造成不缴或少缴应纳税款的，适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第六十三条第一款规定；第三点规定：企业依法享受免征企业所得税优惠年度或处于亏损年度发生虚报亏损行为，在行为当年或相关年度未造成不缴或少缴应纳税款的，适用《征管法》第六十四条第一款规定。　

   三、 A 公司开发商品房，欠B 公司50 万元工程款，经双方充分协商，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定A 公司以一套商品房抵顶所欠B 公司50 万元工程款，但商品房并没有过户给B 公司，待B 公司找到购房者后，商品房直接过户给购房者。请问A公司的纳税义务发生时间是什么时候？如何取证？计税依据是什么？

    第一：审查合同，若合同规定不管将来市场怎么变化，A 公司只负责开具50万元的销售发票给B 公司找到的购房者或B 公司，具体款项数额或支付时间由B公司与找到购房者两者之间协商。

    那可按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31 号，第六条关于开发产品视同销售行为的税务处理问题进行处理： 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

   （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

   （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

   （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定

    第二：审查合同，若合同规定随着市场的变化，A 公司负责开具不定数额的销售发票给B 公司找到的购房者或B 公司，具体款项数额或支付时间由B 公司与找到购房者两者之间协商。可按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以A 公司的纳税义务发生时间是签订以商品房抵顶工程款的协议的时间，50 万元视同销售不动产的预收账款。

    注意：B 公司在这两种下都不需要按销售不动产缴纳营业税。若B 公司取得所得超过50 万元，需按“服务业”税目中的“代理”项目缴纳营业税。

    四、 A 公司从事房地产开发，购入5000 ㎡土地，签订合同规定土地转让价格为2,500.00 万元，其中2000 ㎡的土地用于A 公司的楼宇开发，另外3000 ㎡的土地由A 公司无偿转到B 公司，后来B 公司把3000 ㎡的土地无偿转到C 公司用于酒店的建设，并以A 公司的名义办理2000 ㎡的国土证，以C 公司的名义办理3000 ㎡的国土证。（A公司、B 公司、C 公司同属一人所有）请问A 公司无偿转让3000 ㎡土地是否发生纳税义务行为？应纳什么税？计税依据如何确定？在取证过程中应收集什么资料？如何进行账务处理？

  第一：根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16 号）第四大点（二十）条规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。以及《关于明确营业税若干政策问题的通知》 ( 粤地税函[2003]339 号) 六、关于单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权征税问题（二）单位和个人转让其受让的土地使用权征税问题 ：

    1、单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权受让原价后的余额为营业额征收营业税。

    2、单位和个人将受赠、政府划拨的土地使用权再转让时，以全部收入为营业额征收营业税。

    A 公司无偿转让3000 ㎡土地没有取得应税收入，所以不用缴纳转让无形资产-土地使用权的营业税，但A 与B 为关联企业是否按《征管法》第三十六条、〈征管法实施细则〉第四十一条纳税人与关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，不按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用的，主管税务机关可以参照没有关联关系的企业之间所能同意的数额予以调整。


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陈冬

学习，学习中，谢谢！

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不客气！不客气！不客气！

dekhtk

好好学习天天向上