预收全年的房屋租金如何计征营业税及所得税

银河飞雪

一些纳税人出租房屋、土地或其他设备等让渡资产使用权业务取得租赁收入，一般是按期收取租金收入的，但也有根据合同或协议规定一次收取若干期租金的情况。财务上是按权责发生制原则分期确认收入，而在纳税上就出现了争议，认为应按权责发生制原则计征营业税及所得税，这种认识是不正确的，而应按照收到预收款的当期计税。

　　根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令2008年第52号）第二十五条第二款明确规定：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，

　　纳税人收取的预收租金应在收到租金款的当天计征营业税。

　　对于如何计征所得税的问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。但条例第十九条第二款明确规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此企业预收的租金收入应作纳税调增处理，计入预收当年的应纳税所得额，计征所得税。但这里要明确一点，虽然出租方是按全额在预收当年计征所得税的，但承租方预付的租金并不能在支付当年一次性扣除，而应按租赁期限均匀扣除。参见条例第四十七条第二款之规定。