09两会房地产业政策解读

风月无边

“维稳”成为针对房地产市场的主基调

“今年政府将采取积极政策措施促进房地产市场稳定健康发展”、“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产平稳有序发展”…… 报告中的这些字眼都表明了中央政府对房地产业的态度，“维稳”成为针对房地产的清晰而明确的基调，政府对房地产出现的较大波动及房价过高导致百姓购房困难抑或是部分房企出现危机引起的连带社会问题都不会坐视不管。政策实施的目的在于维护房地产市场的稳定健康发展。为此，各方需要在131文件的框架下共同努力，政府要支持，税收要减免缓转；企业要让利降价；信贷要积极落实；消费者要有信心和能力。只有各方一起出力才能稳定房地产市场，才能树信心，扩内需，保增长，最终实现房地产市场的健康稳定发展。

住房保障仍是落实民生工程的重点

两会上重新划分了4万亿投资结构，将廉租住房、棚户区改造等保障性住房建设投资则从原先2800亿元上升到4000亿元，增加了1200亿元。另据住房和城乡建设部副部长齐骥表示：2009年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元，新增解决260万户低收入家庭的住房困难问题。各地方政府要加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施。经济适用房和廉租住房都是保障体系的一部分，地方政府要因地制宜地去做住房保障。房价相对比较高、民众收入水平比较高的地区，对经济适用房仍有需求，因此经适房仍在大量建设。对一些收入水平相对低的西部地区，房价、地价不很高的地方，将采取经济适用房和廉租房并轨的方式，逐渐将经济适用房的一部分通过廉租房的增加建设消化掉，另一部分通过市场解决掉。可见，住房保障仍是当前落实民生工程、解决中低收入家庭住房困难问题的重点。

二手房和租赁市场发展备受重视

二手房市场的交易流通，既能满足部分居民的住房需求，更能盘活资金促进消费，从而带动商品住宅市场的交易。而租赁市场的发展，与公共租赁房屋共同构成住房租赁服务市场。两者对地产服务业来说，都存在潜在需求。未来二手房市场和租赁市场将会进一步发展，共同带动房地产市场的健康稳定发展。

实行房地产梯级消费梯级供给

报告提出：鼓励各地稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理，这表明了中央明确房地产市场要在分类管理的基础上来稳定和加强，要有效区分普通自住房、高档商品房、经济适用房和廉租房，对不同的产品要有不同的政策，对租赁市场、二手房市场和预售市场、现售市场要有不同的鼓励政策。对于中低收入家庭住房用的经济适用房和廉租房，中央财政支持和公积金应该共同解决。本次报告也提出了“选择一些有条件的地区进行试点，把部分政府公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设”。老百姓改善性的自住需求要鼓励，而对高档高品房要维持原有政策，以市场促使其降价让利自救，表明了中央对房地产实行梯级消费、梯级供给的旨意。通过加强对房地产业的分类管理，整顿市场秩序，规范交易行为，使房地产建设规模和房价能够保持在一个合理的水平上。

严格执行二套房贷政策，支持合理信贷需求

报告指出：支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。在此需要明确的是，报告中的表述并不是说二套房贷的松绑，这里强调“符合条件”，是指人均居住面积低于当地水平，为了改善住房条件而购买的第二套房。对此，银监会主席刘明康在接受采访时亦表示，仍将“严格实施二套房政策，积极防范房地产市场金融风险“。报告同时指出，要促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。在当前低迷的形势下，对房地产要给予一定的关注，继续支持房地产市场合理有效的信贷需求。

公积金制度改革成为两会委员热议的焦点之一

广汽集团副董事长曾庆洪与江淮汽车总经理左延安不约而同地提出“用住房公积金来买车”的建议，使之成为“两会”最受关注的议案之一。对此，且不说这种提案是否合理，但综观当前我国的公积金制度体系，着实存在管理程序模糊、多头监管等一些体制缺陷。统计数字显示，2008年当年全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，同比增加926.56亿元。截至2008年末，全国住房公积金缴存总额20699.78亿元；缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元。2008年末，住房公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)为72.81%，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率(个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)为53.54%，同比降低3.51个百分点。公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设，无疑可以大大缓解一些地方的资金短缺问题，推进各地保障性住房的发展建设。鉴于住房公积金相关领域大案要案频发，政府应该考虑建立住房公积金银行托管制度，使住房公积金管理人、托管人和参与人之间形成相互制衡的关系，托管人可以对管理人的运作进行监督，及时发现管理人的违规行为并向监管部门报告，以防止资金被挪用。当前我国将公积金增值收益用于保障房建设也存在一定的风险，可能会有资金监管不力及呆账坏账等方面的缺陷，因此在制度体制设计上还尚需完善。

总结：

在金融危机的大环境下，房地产业能够保持稳定、健康的发展，直接关系到人民群众的生活，影响到国民经济的发展。中央政府在两会上的态度，和去年10月底以来的态度并没有发生太多改变，中央的重点依然在保障型住房方面，普通商品房只是适度、有条件地松绑，防止房地产业的大起大落、促进房地产市场稳定健康发展依然是中央工作重心。尽管两会上关于房地产业政策松绑的呼声较多，但总体来看，近期中央在房地产市场调控方面将不会有大的政策出台，重点还在于落实之前出台的一些政策细节。

以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统、中国指数研究院研究。