房地产企业售后回租业务的纳税与筹划

风月无边

房地产企业售后回租业务的纳税与筹划

鲁存荣

好东西，就是没钱

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方案一：开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。

如本例的做法，购房者作为出租人要缴纳相关税费。其中：按租金收入480万元的12%缴纳房产税57.60万元，按租金收入480万元的5%缴纳营业税24万元，以营业税额为计税依据按7%的税率缴纳城市维护建设税1.68万元，按3%的征收率缴纳教育费附加0.72万元，以财产租赁合同所载租赁金额480万元的1‰缴纳印花税0.48万元，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额标准（该商铺处于一级土地区域，当地规定的年税额为15元/㎡）缴纳城镇土地使用税4.5万元。购房者负担的相应税费，既可以由购房者自行缴纳，也可以委托开发商代扣代缴。

开发商作为转租人，与经商户签订房屋租赁合同，仍需要缴纳相关税费。对收取的租金，应根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目，将所取得租金的全额作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。开发商每年收到经商户的租金600万元，应缴纳的主要税费计算如下：营业税：600×5% = 30（万元）；城市维护建设税：30×7% = 2.1（万元）；教育费附加：30×3% = 0.9（万元）；以上税费合计33万元，其他税费计算从略。该种合同签订方式，开发商和购房者在收到租金时都要以租金收入额全额纳税。

方案二：由物业管理公司分别与购房者、经商户签订《委托代理租赁合同》和《物业管理合同》。

财税[2003]16号文规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额”。该文件同时规定：“营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。”按照上述规定，物业公司从经商户（承租者）收取并支付的水、电、燃气、房屋租金，可以从其营业额中抵减，也就是说，物业公司的这部分收入没有纳税义务，从而节约了物业公司的税收支出。所以，开发商要降低整体税负，可以成立一个物业管理公司。开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，而由物业管理公司与购房者签订委托代理租赁合同，另外与商户签订物业管理合同，合同明确由物业管理公司将经商户（承租者）支付的房屋租金转交给购房者（出租人）。另外，要想利用上述抵减营业额政策真正达到节税目的，还必须注意以下两点：

1、代收代付的房租数额必须相等。代收代付的房租数额必须相等，是税法允许抵减营业额的重要条件。如果物业公司收取的房租与支付的房租数额不等，就违背了上述政策的本意，也不符合代收代付的性质。因为物业管理公司收取的是包括各项服务在内的综合费用，为了避免税务机关对代付费用真实性产生疑义，应该在物业管理合同中，将代收房租等项目和金额单独注明，并与代付房租数额保持一致。如果代收代付房租数额确实不一致，可以对其差额通过适当提高极富弹性的其他收费项目标准来调节。

2、减除项目支付款项必须取得合法票据。减除项目支付款项必须取得合法票据，是税法允许抵减营业额的另一个重要条件。物业公司在具体操作时，有两种办法可供选择：一是购房人直接对准商户开具或申请税务机关Dai.开适用于房地产租赁的服务业发票，物业管理公司在转交商户的同时将其复印件作为记账凭证附件，据以冲减收取的物业管理收入；二是物业管理公司为商户开具服务业发票，全额作物业管理收入，将购房人开具给物业管理公司的服务业发票作为冲减收取的物业管理收入的依据。相比之下，方法一更符合代收代付的性质，因而更有说服力。

开发商成立的物业管理公司当年收取的物业管理费中代收代付的商铺租金为480万元（实际收取商户租金600万元与实际支付给购房人租金480万元的差额体现在其他收费项目中），则对于该部分支，出在不考虑其他税费的情况下，方案二比方案一节省税收支出： 480×5%×[1+（7%+3%）] = 26.4（万元）。■