人民币值与房产融资关系论

狼毒花

人民币值与房产融资关系论

　　人民币升值预期令海外债券融资成为新宠。升值带来的财富效应足以应对泡沫风险。
　　
　　放眼全球，几乎所有房地产泡沫都是由融资泡沫引起的，准确地说是由投向房地产市场的间接融资泡沫引起的。在大量资金透过购房者消费信贷或开发商抵押贷款的管道注入房地产市场后，这一领域最终的风险承担者既不是业主，也不是开发商，而是提供信贷服务的银行。一旦供给超过现时需求以至于楼价较历史交易价格有足够大的下跌空间，那些与银行签订了长期按揭合约的业主可以不惜丧失信用选择断供的方式来消化风险，而银行即使与开发商签订了反担保合同，即使开发商不立即采取破产保护的方式摆脱困境，在纠纷彻底平息之前，时间也会成为一个难以逾越的障碍——银行必须在逾期90天之后将贷款转为非应计贷款，或停息挂账，更糟的是还必须因此计提一笔很可能远大于已结算利息的贷款损失准备……
　　如此说来，开发商的确应当体谅银行的苦衷，不必为种种防止信贷过快增长的措施大呼小怪。
　　不过，人们也必须承认，房地产正在成为中国的支柱产业，同时这一产业较长的资金循环周期决定了开发商应当获得资金上的扶持，否则，开发商无法赢得必要的竞争力将建设蓝图变为现实。因此，为房地产企业提供必要的金融服务，是政府部门与金融机构都无法回避的社会责任。不可否认，房地产业因资金链断裂而付出的代价更大。过去几年一些地方在清理烂尾楼中积累的教训足以证明这一判断。
　　遗憾的是，货币管理当局关于增加直接融资以缓解银行信贷压力的建议并不被叫好。鉴于2001年6月以来沪深股市持续调整，市场的融资功能受到严重削弱，为数众多的房地产企业很难借助于发行股票的管道筹集到足够多的资金。
　　那么，在直接融资方面，国内房地产企业真的是束手无策吗？
　　有关人民币升值的预期正在成为房地产企业走出融资困境的希望。一般说来，人民币升值足以使到期外汇债务变得富有收益性，人民币贬值则意味着债务人必须为到期外汇债务额外承担一笔费用。
　　例如，1993年7月在香港首次发行H股的青岛啤酒招股书显示，青岛外汇调剂中心美元对人民币汇率年初为1:7.86，截至6月18日为1:10.80，贬值37.4%或2.94元。其间青岛啤酒外汇负债净额为3800万美元，假设1993年1月1日为该笔外汇负债发生日，6月18日为到期清偿日，那么，青岛啤酒不得不在该笔外汇负债发生日结算汇率的基础上额外支付11172万元人民币在当地外汇调剂市场购入美元用于清偿债务，由此可产生人民币11172万元的汇兑损失。假设上述情况恰好相反，即债务发生日美元对人民币汇率为1:10.80，债务清偿日为1:7.86，即人民币升值27.22%或2.94元，那么，对于当时的青岛啤酒来说，因此可获得人民币11172万元的汇兑收益。
　　因汇率变化而产生的汇兑损益是标准的市场财富效应。以中国经济实力为基础的人民币汇率变化以及相应的汇兑损益不应当被贴上投机的标签，倒是应当被视为中国内地的公共财富效应。换言之，在人民币汇率由于中国经济实力持续增长而处在上升阶段，发行中长期外汇债券应当是一个不仅低成本甚至存在较大财富增殖空间的融资管道。
　　来自财政部的官员公开表示，不久前赢得海外机构投资者超额认购的中国第四期主权级外汇债券，旨在为中国企业海外发行债券探索经验，包括开辟新的直接融资管道，以低息负债置换以往高息负债等。有理由相信，中国政府将鼓励企业赴海外资本市场发行债券，以此缓解国内间接融资压力。
　　既不是高进口产业，也不是高出口产业，房地产业的这一特点很可能让大多数人忽视了汇率变化对它的影响。值得一提的是，预期中的人民币升值有可能成为下一个决定通货紧缩的要素。由此产生的降价影响未必不会延伸到房地产市场。从这一点讲，发行中长期外汇债券不仅可以成为房地产企业新的融资管道，而且可以成为应对因降价产生的泡沫风险的工具。