中新地产成为我国首家资金链断裂的上市房企

阿斯兰

内地在港上市公司中新地产集团(控股)有限公司(下称“中新地产”，00563.HK)日前曝出未能为其2014年到期的一笔4亿美元债券支付约1.5亿元人民币的票息，为内地多家在港上市公司进行评级的穆迪投资者服务公司(下称“穆迪”)分析师曾启贤向《第一财经日报》确认，中新地产是其遇到的首家因无法按期支付海外票据利息面临违约的内地民营地产上市公司。
　　在此之前，穆迪已将中新地产的公司家族评级和高级无抵押债务的评级由Caa1下调至Ca。据了解，该评级已相当于企业无信用，企业基本无力偿还债务本息，亏损严重，接近破产，几乎完全丧失偿债能力。该评级反映了中新地产偿付其短期债务的能力，以及债券持有人未来能否收回款项的高度不确定性。
　　中新地产创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，以房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向，先后在上海、北京、天津、深圳、重庆等地开发了20余个大型房地产项目。
　　资金断顿之虞
　　事实上，该笔票息的支付早于1月23日到期，但仍有30天的宽限期。在宽限期过半之后，记者2月4日致电中新地产香港公司投资者关系部，名为Henry(音)的工作人员承认，公司至今仍未支付上述到期票息，“财务部门还在调配资金”。
　　他解释称，公司未能及时支付票息的原因是，香港公司没有足够的钱去支付这笔费用，而内地公司总部一直在放假，直到昨天才开始上班，因此，财务部门仍在努力，但对于何时能够将票息付清，“由于涉及到外管局审批的工作，目前很难给出一个明确的时间表”。
　　盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲认为，在目前外管局对外汇流出有明确限制的情况下，中新地产即使在内地有足够的资金，也可能没有办法把钱调过去。问题是，如果在30天宽限期结束后，中新地产仍无法支付票息，债权方有权要求公司提前支付4亿美元的本金。这对于资金紧张的中新地产而言，无疑将雪上加霜。
　　“债权方与公司应该会签有一些条款，如果公司违约，债权人可要求公司清盘，或者通过法律诉讼取得公司重要资产用于抵债”，黄立冲表示，中新地产此次延迟支付到期票息，会对公司造成何种影响，还要看事情的发展，看债权人的进一步举动。
　　Henry在接受记者采访时透露，公司至今并未与债权人取得联系并沟通票息延期支付的问题。该笔票据是公司于2007年7月底发行的。曾启贤昨天也向记者确认，在宽限期过半后，中新地产延迟支付到期票息仍没有进一步的消息。他同时提醒，中新地产今年6月份将赎回的约11亿港元的可转换债券亦存在相当高的偿付风险。
　　实际上，中新地产于1月中旬发布的2008年10月31日止的半年业绩报告显示，公司营业额仅5780万港元，较上年度同期减少约94.4%，出现大幅下跌的情况。
　　曾启贤告诉记者，此前他与中新地产高层约谈时曾被告知，公司在内地的资金融资没有太大的问题，从公司最近发布的半年报(专题解读)看，虽然营业额大幅下滑，但合约销售额与预期并无太大区别。

阿斯兰

“但如果销售顺利，为什么公司连1950万美元的票息也无法支付？这是我们的一个疑问。”曾启贤进而表示，如果中新地产连1000多万美元的票息都支付不了，那么在短短半年后的6月份公司的资金是否可赎回11亿港元的可转债？
　　根据公司2008年半年报，公司的现金及银行结存约25.22亿港元，较2008年4月30日的43.6亿大幅减少将近20亿港元。如果上述票息违约后债权人要求即时偿还4亿美元本金，以及应付6月份须赎回的11亿港元可转债，半年内公司需支付的资金就接近39亿港元，显然，公司目前的现金结余尚有超过13亿港元的资金缺口，资金断顿的风险一触即发。
　　停牌一年之惑
　　事实上，在正常情况下，中新地产即使面临资金周转困难，仍然有希望通过再融资以应付一时的资金周转。但是，中新地产自2008年1月22日开始停牌，至今不明原因。这使公司通过资本市场再融资的可能性大幅降低。
　　曾启贤透露，在此之前，他曾向中新地产高层多次询问过公司停牌事宜，但得到的回答都是在与香港联交所紧密地商谈之中，之后的回答也都没有什么进展。商谈过后半年，公司仍未能复牌，“后来就不清楚是什么原因了，也不清楚他们与联交所之间是如何接洽的”。
　　此前曾有媒体采访中新地产执行董事兼总裁刘义，他表示公司停牌是因为2008年曾接到联交所通知，要求公司发布一些信息。但他当时并未透露其中的具体内容。
　　黄立冲表示，公司停牌一年未说明停牌原因，通常是因为解释不了一些问题，“联交所不可能不‘逼’他”，但可能联交所想知道的问题，是公司无法解释或者是解释后可能面临处罚的问题，所以公司只能一拖再拖。但不管怎么说，公司不明原因长时间停牌，肯定说明公司管治存在比较大的问题。
　　事实上，中新地产在停牌后，公司秘书及公司副总裁、合格会计师随即提出辞职，几个月后，原核数师德勤会计师事务所亦宣布终止与中新地产的合作关系。黄立冲称，公司停牌后接连出现这种事情，估计与财务上的问题有关。
　　到目前为止，中新地产高层对停牌原因均三缄其口，其复牌时间亦遥遥无期。香港方面有消息称，中新地产停牌可能与其取得的部分土地储备存在违规有关，但该说法并未得到中新地产方面的证实。
　　不过，中新地产自2007年开始突然以积极进取的姿态出现在土地市场，并通过收购方式获取了10余个发展项目，土地储备在一年间大幅增加约90%，至2008年10月31日，公司的土地储备已接近1480万平方米。其中的大手笔是，以近31亿元的代价获取了珠海淇澳岛项目。彼时，正是内地土地价格狂飙的时期。
　　曾启贤表示，到目前为止，还看不到内地房地产市场好转的迹象，“2009年乃至2010年上半年，也不会有正面的发展和预期”。在此情况下，即使此次票息违约一事最终得以圆满解决，中新地产未来的销售资金能否应付其即将赎回的可转债需要，仍存在高度不确定性。如果再度出现违约，公司可能面临清盘，“最终结果我们也无法预料，因为之前从未遇到过类似的案例，所谓清盘也只是根据常规的做法推断而来”。

刘全

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