房地产信贷六年曲折反复

风月无边

房地产信贷六年曲折反复


杜艳/《21世纪经济报道》/20081115

    11月14日，距离央行出台房贷新政已经过去了22天。意在提振市场信心、打破房地产市场低迷状态的新政，迄今为止仍停留在各个商业的总行层面，而未有实质执行。

　　既要符合央行心意，又要满足银监会的风险监管要求，同时，不失去自己的房地产市场，多重目标的叠加，让商业银行左右为难。

　　这种现象，在近6年的房地产市场调控中，并不鲜见。

　　从2002年察觉到房地产市场过热苗头，到2003年的121号文的隆重出台，到18号文对121号文的反戈，再到2004年的8·31大限，以及此后2005年的新旧“国八条”，到2006年的“90/70”新政，还有2007年的“二套房”新政的出台，中国的房地产市场经历了漫长、曲折而且充满诡异色彩的调控历程。

　 但反观往复进程，不难发现，房地产市场的调控虽然政策频频，而且不乏“猛药”，但往往纠葛于地方与中央、银行与开发商、各个部委之间的多重利益之间，而缺乏连贯的效力。而政策目标亦从最初的简单“控房价”，到后期的“调结构”的转变，莫衷一是，此中不断引发“政府之手该落于何处”的争论。

　　专家认为，之所以出现政策游离多变，与房地产作为中国经济增长的重要引擎密不可分。在一定程度上，房地产市场的涨落与中国的宏观经济形势紧密联系，而房地产常常成为调控宏观经济的重要棋子，因而不时偏离房地产作为民生根本之一的本来轨道。

　　1、“稻草”来了？

　　形势陡转，房地产市场虽问题丛生，但不能不再次作为提振经济的重要手段。

　　中国的房地产市场的发展，从来没有脱离经济基本面，其涨跌亦成为经济发展的最好注脚，从某种意义上，对房地产的调控，成为宏观经济调控的重要组成。

　　2008年10月22日，中央出台十大提振经济的重大举措的同时，人民银行下发了《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》的通知。本项新政的核心在于，对于首套购房或自主性或改善性住房，允许商业银行将贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　这些政策措施出台后的20天时间里，中央还密集召集各地方会议落实新政，并提出了2010年前高达4万亿元的投资计划。

　　本着“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神，住房和城乡建设部快速启动了高达9000亿元的住房保障投资计划。其表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。

　　中央对房地产调控的出手之快、出手之重，大大超出了市场的预期。

　　而其背后的深层逻辑，显然已经超出了单纯的房地产市场，而来自对整个国民经济超速下滑的担忧。

　　统计局公布的数据显示，全国GDP从一季度的10.6%，一路下滑到9月份的9%，已经连续5个季度下滑。不少专家预期四季度的GDP很可能会滑落到8%，甚至更低。

　　伴随着实体经济的快速下滑，股市和房地产亦表现开始趋同，而股指调整更快，早已跌入2000点以内，房地产价格则遮遮掩掩，不过如果说在6年快速上涨之后，开始步入下跌区间，基本也不会有太大争议。

　　国家统计局发布的数据显示，10月份，全国房地产开发景气指数为99.68，比去年同期回落6.06点，首次进入不景气区间，也是另一个例证。

　　分地区看，10月份，全国房地产同比价格下降的城市有11个，其中，深圳下降15.0%、广州下降7.4%。环比看，70个大中城市中，价格下降的达到35个城市之多。一度领涨全国的上海，今年3季度，房地产信心指数较2季度猛降24.4点，较去年同期猛降45.4点，滑落于105.3点。

　　业内人士普遍认为，这仅仅是房地产市场回调的开始，但调整的周期有多长尚未可知。

　　而2008年，受输入型通胀、劳动力价格上调、汇率加速升值、过度紧缩的货币政策、外部的金融危机等综合因素的影响，中国从高速发展、通货膨胀转向经济下滑、通缩压力开始显现，也仅仅用了半年时间而已，其速度之快，超出了决策层普遍预料。

　　形势陡转，房地产市场虽问题丛生，但不能不再次作为提振经济的重要手段。

　　在部署落实中央政策措施的七项工作会议上，温家宝总理指出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。

　　根据北京经济信息中心研究员齐心测算，1998年以后的数据显示，房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对GDP拉动的弹性系数是7.5。依此匡算，未来三年的9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。

　　国务院之政策显然着力于启动保障性房地产投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP向下拉动。此种选择，不可谓不意味深长。

　　但对非保障性住房也就是商品房市场则未作明确界定，因之房贷新政，也就在多种力量角力下陷入难产。

　　问题之一在于，房贷细则需交由商业银行自行制定。而由于对“首套”、“自住型”“改善型”等概念的界定模糊，让商业银行无所适从。

　　问题之二在于，央行和银监会对此意见并不统一，前者着眼宏观大局，而后者更强调市场风险。

　　政策模糊、高层意见不一导致其可执行性大打折扣，而这样的例子在2003年到2008年的六年调控之中，并不鲜见。

　　2、18号文倒戈121号文

　

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杜敏

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