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房地产企业如何应对2007土地增值税清算风暴第一部分 解析《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）
2006年3月2日，财政部、国家税务总局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件（以下简称新文件），对土地增值税征管过程中的若干问题进行了规范和明确。规定从2006年3月2日起，将执行新的土地增值税政策。该文件的出台后，纳税人应从以下几个方面关注政策的变化。
一、对“普通住宅”的认定更加严格
新文件规定，《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
文件同时强调，对纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。财税字[1995]48号规定，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
解读：为了保持政策延续性，新文件明确了在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。意味只要纳税人在今年3月1日前（含）提出了免税申请，并经税务机关按原来确定的标准审核确定的，均可以按原政策执行而不需做追溯调整。
二、旧房转让政策规定更趋于理性化
为加强房地产税收征管，推进依法治税，财税[2006]21号要求，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。如果既未进行评估又不能提供购房发票，纳税人有可能为此缴纳超过实际应缴数额的税收。
解读：
1、准予扣除项目每年加计5%.对于那些转让未经评估旧房及建筑物的纳税人，无疑是个利好消息。新文件规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
2、与上述优惠政策相对应，新政策规定，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。而原财税[1995]48号文件第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
三、不及时预缴和清算税款将受处罚
1、预征率将适时被调整。新文件要求，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
2、转让房地产要及时进行土地增值税清算。文件规定，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
解读：
各地土地增值税预征率，是根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型确定的；具体清算办法也由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。纳税人可以充分利用这些空间，有针对性进行税收筹划。
四、对搬迁转让的征免税界限要分清新文件首次对“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁”进行了明确解释：
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；
2、因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。这同时表明，因其它任何原因进行的搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，均不在免征土地增值税范围内，从3月2日开始要征收土地增值税。
解读：
《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）文件规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。由于新文件未加以调整，纳税人仍可以享受上述政策规定。
五、房地产企业部分免税优惠被取消
为了防止房地产开发企业通过采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到避税目的。新文件第五条明确规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。
解读：
新文件只对以房地产进行投资或联营的征免税问题进行重新明确，但是，对于财税字[1995]48号有关合作建房企业兼并转让房地产的征免税问题没有包括其中，所以房地产开发企业依旧可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划，合理规避新政策所带来的税收筹划风险。
第二部分 解读《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件通读后的总体印象，明确了土地增值税清算的时间和空间“底线”，一方面使税务机关在征收这一税种时更有操作性，另一方面，也规范了房地产企业的纳税义务，有利于公平房地产企业税负。
（1）国家对房地产调控再出重拳。土地增值税自1993年税制改革推出后，由于房地产经济一度不景气，一起没有正式征收。从2003年起，国家逐步对房地产行业进行税收调控，国内各个地区对土地增值税基本上是要求房地产企业按照预（销）售商品户收入1%～3%的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，标志着房地产开发项目全面迎来“清算”时代。
（2）土地增值税清算条件发生了本质的变化。以往土地增值税清算一般以开发项目公司注销税务登记为清算点。换句话说，只要开发公司不注销，公司就有可能长期不进行土地增值税的清算。而目前，只要单个开发项目符合清算条件，就必须清算土地增值税。显然，中央政府要求严格执行土地增值税征收的态度是相当明确的。
（3）国家税务总局下发此次通知，意味着国家对2007年房地产市场的调控还将继续。对房地产行业的税收调控，从出台的一系列文件来看，如国税发［2003］83号、国税发［2003］89号、财税［2006］21号、国税发［2006］31号、财税［2006］162号、财税［2006］168号等，政府试图将过去没有完善的房地产税收体系进行恢复和完善。
（4）继连续几年被国家税务总局作为税收专项检查的重点行业之一后，2007年房地产行业土地增值税的清算工作预计还有可能被作为检查重点，敬请房地产行业关注相关税收文件变化，及时和税务机关进行政策沟通，减少纳税风险。
一、土地增值税开征历程1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例），规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。2006年，全国土地增值税收入为231亿元。
土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。
土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
即：土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200％的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，并不是全部按60％的税率计征。
根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。
由于此前对房地产开发成本（即扣除项目）的具体操作方法不详，且《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。所以目前各地土地增值税征收多采用预征。
土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免房地产开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值税，以达到少缴或不缴税款的目的。
《土地增值税暂行条例》第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”和财税［1999］210号文件《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国办发［2005］26号文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。结合财税［2006］21号文件《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第一条的规定，在2006年3月2日之前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不应再做追溯调整。
二、对纳税人应当自行进行土地增值税清算的情形作出了明确规定。《土地增值税暂行条例》明确规定房地产开发企业可以按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本加计扣除20%，但在税务实践中，第1种情形是符合规定的，第3种是不符合规定的，但第2种情形纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目，是否也适用于加计扣除规定，或者未竣工决算房地产的完工程度是影响其加计扣除项的重要因素，有待在各省具体的清算管理办法中进一步明确。对税务机关可以强制要求纳税人进行开发项目土地增值税清算的情形作了明确规定，并赋予了省级地税机关一定的自由裁量权。是对财税［2006］21号文件《关于土地增值税若干问题的通知》第三条规定“关于土地增值税的预征和清算问题”的清算条件的有效补充。稍微有点疑惑的地方是已转让的房地产建筑面积占整修项目可售面积的比例未超过85%时，剩余的可售建筑面积出租或自用的，是全部或者合计比例超过85%，笔者理解文件本意可能是合计超过85%.结合国税发［2006］31号文件《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》第六条“关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的规定，对视同销售的开发产品收入确认方法和顺序进行了明确，保持了企业所得税和土地增值税在收入确认方面政策上的统一性和有效衔接。明确了开发产品所有权发生转移的视同销售行为应及时确认收入，清算土地增值税；对未发生所有权转移的视同销售行为不征收土地增值税，但相关的成本、费用要分别核算，不能在应税土地增值额中扣除。《土地增值税暂行条例》第六条及期实施细则第七条是对房地产开发企业扣除项目的具体规定，主要是取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、对专门从事房地产开发业务的纳税人可加计扣除20%等。纳税人提供的扣除项目必须是真实、合法的有效凭据。援引国税发［2000］84号《企业所得税税前扣除办法》第三条规定：纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。
按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款的规定，房地产开发成本应主要包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。因为土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费都是由政府部门征收，使用的都是行政事业性收费专用票据，是要纳入政府财政预算的，在票据扣除方面，纳税人不可能取得虚开票据。而另外四项房地产开发成本，房地产开发企业则有可能利用关联企业或通过其他途径，进行所谓的纳税筹划，取得一些形式上合法的票据，虚增成本，来偷逃企业所得税和土地增值税。在中国税务报2006年某期中，曾提到过一个典型案例，某房地产开发企业对同一个开发项目多次向不同咨询公司就项目可行性进行咨询，在税前列支了不菲的咨询费。总局也是看到这一点，迫不得已，出台此项政策，同时赋予各地省级地税机关一定的自由裁量权，对上述四项房地产开发成本不实的，可以由税务机关参照当地一些具体指标，核定单位面积扣除标准。
结合国税发［2006］31号《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》第八条第二款第六项、第七项规定：房地产开发企业建造的以上公共配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理；出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理。既然以上开发产品可视为公共配套设施，就可以列入房地产开发成本，在计算土地增值税时作为扣除项目。
笔者理解，是为了避免房地产企业利用“毛坯房”和“精装房”的概念，将精装房价格分成房产售价和精装修价格，以逃避营业税和土地增值税。
例如：销售价值100万元的房屋，为了达到营销的目的。房地产公司找装修公司对房屋进行装修后对外销售就是我们称的“精装修房”，价格为120万元。分析：公司以精装房按120万元对外销售，应按120万元交纳5％的营业税6万元。装修公司按20万元交纳3％的营业税6000元。合计6.6万元。将房屋和装修分开销售，分开开发票：房屋100万元、装修20万元。房地产公司应交纳5万元的营业税。装修公司还是交纳6000元的营业税。合计5.6万元。由于房地产公司将房屋价格提高，导致了开发商多交纳营业税1万元。由于销售价格的增加，还可能引起土地增值税的增加，甚至大比例增加，最终造成开发商实际收益的减少，导致开发商想方设法来逃避税收。
共同成本费用，笔者理解是引用了国税发［2006］31号文件中“共同成本”的概念，共同成本的会计和税务归集内容和直接成本类似，属于因多个项目同时开发或者先后滚动开发而不能分清负担对象的部分。
通知明确规定了纳税人办理土地增值税清算的期限，纳税人自行清算的，应在满足清算条件之日起90日内办理相关手续；税务机关要求清算的，必须在税务机关限定的期限内办理相关手续；笔者理解隐含含义，土地增值税的滞纳金加处起始日期的确定应按此标准执行。
对纳税从办理土地增值税清算需要的资料作了更加详细和可操作的规定：（1）清算书面申请；（2）土地增值税申报表；（3）项目竣工决算报表、项目工程合同结算单；是否应提供政府部门或会计师事务所出具的基建工程项目审核报告。（4）国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证；受让土地使用权所支付的契税也应归入取得土地使用权所支付的款项之中。另外还有一个疑问的地方，假如某公司以评估后的土地使用权和其他企业合资成立一个新的房地产开发公司，土地使用权也办理了过户手续，但房地产开发公司并未实际支付地价款，此时土地增值税清算时应如何认定“取得土地使用权所支付的地价款凭证”。笔者理解如果投资方按国税发［2003］45号、财税［2006］21号文件的规定，计算缴纳了企业所得税和土地增值税后，房地产开发企业则可以按评估值确认取得土地使用权所支付的金额。同样的非货币性交易、债务重组等经济业务取得土地使用权，应如何认定“取得土地使用权所支付的地价款凭证，有待于明确。（5）银行贷款利息结算单；笔者认为如果房地产开发公司只有一个开发项目，银行贷款利息不存在分摊问题，如果存在多个开发项目，存在利息分摊，应按何种比例分摊，以及关注利息应资本化或者损益化的时间确认问题。（6）商品房购销合同统计表等资料。这是确认房地产转让收入完整性的一个重要证据。税务部门应加强和房产管理等部门的合作，对商品房的销售从源头上进行控管。如山东省地税局2006年在全省推广了房地产业税收管理软件，以加强全省房地产行业营业税、土地增值税、企业所得税的控管。
国家税务总局令［2005］14号《注册税务师管理暂行办法》第二十三条规定：注册税务师可承办下列涉税鉴证业务：（一）企业所得税汇算清缴纳税申报的鉴证；（二）企业税前弥补亏损和财产损失的鉴证；（三）国家税务总局和省税务局规定的其他涉税鉴证业务。国税函［2006］682号《国家税务总局关于非涉税中介机构从事涉税鉴证业务有关问题的批复》的规定：涉税鉴证业务涉及到国家税收利益，政策性强，质量要求高，对于不具备注册税务师行业执业资质、未纳入注册税务师行业监管的单位和其他中介机构一律不得承办涉税鉴证业务。
根据国家税务总局令［2005］14号第七条规定：各级税务机关应当依法支持注册税务师和税务师事务所执业，及时提供税收政策信息和业务指导。对税务师事务所承办的涉税服务业务，税务机关应当受理。对税务师事务所按有关规定从事涉税鉴证业务出具的鉴证报告，税务机关应当承认其涉税鉴证作用。税务师事务所及注册税务师应当对其出具的鉴证报告及其他执业行为承担法律责任。税务机关应当加强对税务师事务所及注册税务师的执业情况的监督和检查。
各省级税务机关会在出台的清算管理办法中对土地增值税鉴证报告的具体格式和内容作出详细说明，并对从事土地增值税鉴证的税务中介机构的资格认定、工作程序、法律责任等方面作出明确要求。
根据《税收征管法》第35条的有关规定，对核定征收土地增值税的情形作出了详细规定。这就要求房地产开发企业要建立规范的财务制度，就单个开发项目准确划分收入、成本、费用，准确核算扣除项目金额，并按规定时限自行清算或按税务机关的要求清算，否则可能享受的税收优惠得不到享受。
对纳税人销售或有偿转让清算时未转让的房地产，扣除项目应如何确定作出了明确规定。若纳税人某个开发项目按税务机关的要求进行了土地增值税清算，由于种种原因，又陆续发生了后期开发支出，譬如纳税人清算后对整个开发项目的修缮支出、清算时没有发票而清算后又取得发票的实际支出，特别是土地增值率处于适用税率边缘时，这部分支出应如何计入扣除项目，有待于各省出台具体的清算管理办法。
本通知的执行日期为2007年2月1日，适用范围应是各种经济性质的从事房地产开发业务的企业（包括内资企业和外资企业），各省地税机关会在最快的时间内出台适应本省实际情况的土地增值税具体清算管理办法。笔者理解，对以前各地已清算的土地增值税不会再追溯调整，未进行清算的开发项目则要适用本文件的相关规定。
第三部分 解析《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》2007年1月16日，国家税务总局为了进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，下发了国税发[2006]187号文，即《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称国税发[2006]187号文）。文件规定自2007年2月1日起执行。
国税发[2006]187号文对房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行了一系列的细化规定，进一步加强了土地增值税清算管理的可操作性。
国税发[2006]187号文中具体细化的内容有八个方面：一、明确了土地增值税的清算单位按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
国税发[2006]187号文在土地增值税的清算单位方面细化规定为：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、拓展规定了土地增值税的清算条件国税发[2006]187号文规定：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。同时规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。?而《细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。又《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（以下简称财税[2006]21号文）规定：对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
把国税发[2006]187号文与《细则》和财税[2006]21号文两个文件相比对分析后，我们可以看出，国税发[2006]187号文拓展了清算的条件，不仅增加了纳税人需要进行土地增值税清算的情形，还增加了纳税人可进行土地增值税清算的情形。
三、规定了非直接销售和自用房地产的收入确定方法国税发[2006]187号文规定了房地产开发企业视同销售的几种行为，并明确了视同销售的收入确定方法和确定顺序。同时还规定房地产开发公司发生将房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的情形，不征收土地增值税。
四、对土地增值税的扣除项目做了补充性的规定
能否及时准确地计算土地增值税的法定扣除项目金额，是房地产开发企业能否成功进行土地增值税清算的关键。国税发[2006]187号文在扣除项目的规定上进行了五个方面的补充规定。
首先，国税发[2006]187号文对计算与清算项目有关的扣除项目所要遵循的法律依据和提供凭证的合法性做了要求。
其次，国税发[2006]187号文规定对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
第三，国税发[2006]187号文又对房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的一些公共设施的处理原则做了规定：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
四是国税发[2006]187号文规定房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
五是国税发[2006]187号文规定属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、详细列举了土地增值税清算时应报送的资料?国税发[2006]187号文规定，应进行土地增值税清算的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；可进行土地增值税清算的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。?国税发[2006]187号文规定，纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
同时国税发[2006]187号文还规定，纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、对土地增值税清算项目的审核鉴证进行了规定?一是税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。?二是税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、使房地产开发企业土地增值税的核定征收方式合法化?
国税发[2006]187号文规定：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
国税发[2006]187号文规定对于因主客观原因不清算的房地产开发企业，税务机关可对其按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税，是整个文件的亮点。国税发[2006]187号文在房地产开发企业的土地增值税征管上突破了《细则》规定的土地增值税的两种征收方式，即预征和清算；同时也呼应了财税[2006]21号文的规定，即“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”
八、对清算后再转让房地产的处理问题做了规定?国税发[2006]187号文规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积国税发[2006]187号文带来的后续影响笔者认为，国税发[2006]187号文的施行，其带来的积极影响是多方面的，一是国税发[2006]187号文的下发，标志着1993年出台的土地增值税将从2007年2月1日起真正彻底地得到贯彻执行；二是国税发[2006]187号文的下发，将进一步缩小房地产企业盈利的空间，从而起到增加房地产市场比较活跃的一些城市的财政收入；三是国税发[2006]187号文的下发，将有效地打击不良开发商的荒废土地资源、囤积土地等追求暴利的投机行为等。
但是，也应该看到国税发[2006]187号文的施行，也将带来的许多负面影响，一是国税发[2006]187号文的下发，对今后的房地产价格起浮，将起到一定的影响；二是由于在国税发[2006]187号文下发之前，税务机关对房地产企业的土地增值税征管多采用预征为主的方式，从2007年2月1日起按国税发[2006]187号文进行清算，难免会使一些房地产市场并不活跃的城市面临财政退库的局面。
第四部分 清算土地增值税把握五个关键点——对国税发[2006]187号文件的解读2006年12月28日，国家税务总局签发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件。新法规从多个方面系统规范了土地增值税清算的政策及税收管理的要求。房地产开发企业如何领悟文件精神、把握文件的关键环节，将直接影响到其对土地增值税税收成本的估计以及涉税风险的有效控制。在此提炼出房地产企业应关注的主要方面与重点环节以及对房地产开发企业可能产生的影响，供房地产开发企业在土地增值税实务处理中参考与借鉴。
如何理解187号文件的相关规定？
一、清算单位的明确文件规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，并再次重申开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。此规定使得清算单位的相关税务规定更加明晰，对于分期立项、分期开发的房地产项目，税务机关在要求纳税人进行清算时有了执法依据。
二、清算条件的重新界定文件重新界定的清算条件分为纳税人主动性清算和被动性清算两类。
纳税人的房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或者整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或者直接转让土地使用权的，应主动进行土地增值税的清算，并在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
纳税人的房地产开发项目已竣工验收，且该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，或者取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，或者纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内进行土地增值税清算。
另外，省级税务机关可根据实际情况设定相应标准要求纳税人进行土地增值税清算。
从以上可以看出，税务机关对土地增值税清算条件的规定越来越具操作性，一定程度上遏制了此前通过拖延竣工验收时间推迟、逃避土地增值税清算的情形。
三、系统规定了非传统销售方式处置开发产品的税务处理首先对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情形，于发生所有权转移时应视同销售房地产，且收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
其次明确了房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
这项规定无疑将加大改变开发项目用途的税收成本，纳税人2007年2月1日以后发生此类情形，除要知晓土地增值税相关规定规避涉税风险外，还建议引入涉税评估，事先评价改变开发产品用途的税收成本。
四、对扣除项目的规定1.明确了对扣除凭证的要求，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2.明确了前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费不实或不符合相关要求的情况下，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，或采用其他适当方法核定其单位面积成本标准进行计算扣除。
3.对公共配套设施相关成本的扣除作出了规定。该设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4.销售已装修的房屋，发生的装修费用可以计入房地产开发成本。
5.共同成本、共同费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
6.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
可以看出，税务机关对于土地增值税扣除项目的要求日益趋于严格和规范，无论从扣除凭证、工程成本费用的认定还是成本的分摊都有了进一步明确的规定，也对房地产企业提出了更高要求，票据的不规范、成本费用发生额的异常、按照合同预提成本的现象，都将成为企业新的涉税风险。
五、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
房地产企业如何应对187号文件？
一、做好土地增值税清算准备房地产开发企业应对土地增值税清算问题事先要做好充分的准备，做到资料齐备、数据严密。包括对土地增值税的清算依据、清算条件、清算相关政策，做到心中有数；对与计税单位有关的收入、成本数据进行归集与计算；要按照税务机关的要求准备项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料等。
二、清算单位及计税单位的确定根据国税发[2006]187号文件的有关规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。计税单位即是纳税人计算增值额、确定增值率的单位，设定计税单位时要结合清算单位的实际情况统筹规划税收成本并充分考虑优惠政策的运用。
三、准确确定计税收入纳税人应重点关注特殊收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入等。
对于代收费用，要按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的相关规定进行计算收入与加计扣除的处理，但要注意结合增值率的计算公式灵活运用。对于非直接销售和自用房地产的收入，凡将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产以及企业自用或用于出租等商业用途等不同情形，凡发生所有权转移的，应视同销售房地产。对企业自用或用于出租等商业用途等情形，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。视同销售情形还应重点注意计税收入额的确认。
四、合理分配扣除项目首先，开发成本的分摊。即共同成本、公共配套设施等相关成本如何在不同计税成本、不同清算单位之间进行分摊，按照什么标准进行分摊。其次，开发间接费的列支内容。开发间接费是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。要注意开发间接费的列支范围，有无超范围列支。再次，应付未付费用、预提费用的税前扣除。对不能提供合法有效凭证的应付未付费用不予扣除，对房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。最后，利息支出的税前扣除。这一点需要注意的是，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
五、掌握普通标准住宅标准根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的规定，享受土地增值税免税优惠政策的住房，原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.同级别土地上住房平均交易价格每年公布一次。各省、自治区、直辖市已根据实际情况，制定出本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
第五部分 土地增值税筹划谋略二十篇谋略一 确定合适的利息扣除方式按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除。如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内按规定扣除。
上述规定为纳税人进行税收筹划提供了选择余地。如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，房地产开发企业则应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除费用，减轻税负。
谋略二 利用普通标准住宅起征点或征收临界点进行筹划房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。
谋略三 代收收入筹划财政部、国家税务总局财税字（95）48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计20％的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税时不允许扣除代收费用。
因此，在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。
谋略四 收入分散筹划（分多次签定售房合同）
房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行税收筹划。
例：某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为600/400×100%=150%.根据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%.因此，应当缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元。应该缴纳营业税1000×5%=50万元。应当缴纳城市维护建设税和教育费附加50×10%=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-400-240-50-5=305万元。
如果进行税收筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400/300×100%=133%.应该缴纳土地增值税400×50%-300×15%=155万元；营业税700×5%=35万元；城市维护建设税和教育费附加35×10%=3.5万元。装修收入应当缴纳营业税300×3%=9万元；城市维护建设税和教育费附加9×10%=0.9万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6万元。经过税收筹划，企业可减轻税收负担91.6[396.6-305]万元。
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发表于 2007-9-8 07:56:20
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