热度 2 |
房地产行业作为资金密集型的高风险高利润行业,近年来在我国得到了迅猛发展,已经成为当前投资的一个重要领域,但也面临越来越激烈的市场竞争。面对激烈竞争,国家管控，房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,其中重要途径之一,就是必须提高财务管理水平,促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具,为高层决策者提供充足的管理决策信息，
企业要想利润最大化不可不做税收筹划，在此仅就土地增值税的筹划谈下我的看法，因为其缴纳多少和利润额高低紧密相连。我国土地增值税采用的是四级超率累进税率，所以就要根据不同情况用不同方法科学调节增值率，以实现最终利润最大化。举一例如下：
×企业销售房屋收入15亿元，普通房销售10亿元，高档房销售5亿元税法可扣除金额11亿元（其中普通为8亿元，高档为3亿元）。
方案一：（15-11）÷11×100%＝36.36%（合并计算）
适用30%税率故应缴纳：（15-11）×30%＝1.2（亿元）
方案二：
（10-8）÷8×100%＝25%（普通）
适用30%税率故应缴纳：（10-8）×30%＝0.6（亿元）
（5-3）÷3×100%＝66.67%（高档）
适用40%税率故应缴纳：（5-3）×40%－3×5%＝0.65（亿元）
共计应缴纳：0.65＋0.6＝1.25（亿元）
方案三：考虑到普通房屋增值率为25%，所以可以从俩个方面去调整。（一是降价，二是在普通房屋和高档房屋之间找个平行点，让普通房屋增值率低于20%的同时高档房屋增值率仍然在现有税率上做文章。）下面举降价为例：
一是降价是否可行，就是算下适当降价少收入的钱低于现行价格情况下缴纳的税金的一个价格点，设其点为×。
（×－8）÷8×100%＝20%
×＝（20%×8）＋8＝9.6（亿元）
如果我们以9.59亿元销售普通房屋就可以免缴土地增值税。通过少收0.41亿元（10-9.59）可以免缴土地增值税0.6亿元，可行，并且房屋价格降低更利于竞争。（高档不变）
从上面3个方案计算方式不一样带来不一样结果，方案三最好，方案一稍次，方案二不可取。
房地产开发企业在收入、成本和费用等的确认上有着明显特点：由于商品价值很大，房地产开发企业存在着大量的预收账款；开发成本相对较高，开发周期长，开发成本可能产生账实不符，所以更要做好成本的归类和控制；大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，结转后又会出现巨额盈利，使得房地产开发企业利润波动过大，支出和收入也大起大落，所以要切实做好资金的调配使用。
在销售环节销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不一定是一件好事，可能开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售，同时做好财务和销售部门的资料信息的核对沟通，便于销售结转和房屋管理。
出纳要随时提供动态的银行帐户信息，便于资金调度，往来管理要经常整理往来帐户信息，分清类别性质，及时清理和结算，以免出现呆帐和罚款。
如果自己有物业公司那么可以通过物业公司的后续管理打造优秀品质小区，可以反过来助推开发公司的品牌建设。
下面我再针对财务方面的工作谈下我的看法：
会计工作首要讲究实时性。在企业经营运作中信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。当一笔超标准的或者不合理的费用发生时，会计信息的滞后性将使资金流不能严格地受控运行，从而给企业带来不必要的损失。为了避免这样的损失就应该从下面3方面做起。
1. 方案成立前就应该参与分析并当好管理层的参谋。
从财务角度对方案的成本，税收进行估算，以及资金需求调配，拿出量化的数据供领导参考决策。
2．方案营运中充分发挥好会计部门的职能作用。
首先应当正确设置岗位，做到不相容岗位分离和权限的正确设置，让各岗位明确其职责。
其次在工作中要做到“四审四看”，即：—是审支付申请，看是否有理有据；二是审支付程序，看审批程序、权限是否正确，审批手续是否完备；三是审支付复核，看复核工作是否到位；四是审支付办理，看是否按审批意见和规定程序、途径办理，出纳人员是否及时登记现金和银行存款日记账。
最后做好自身的帐务工作，协助相关部门做好成本控制，并随时留心新制度政策的变化。
3．随时和营销部门沟通，做到信息的交流和及时反馈。
然后就是在工作中要做好和内外各部门的沟通协调，以及企业的融资和税收筹划。
肖 俊
二○一一年三月十八日
