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房地产会计必读
第五章 房地产会计
第一节 房地产会计概述
一、概述
(一)房地产业的内容及分类
1。房地产：房产与地产，属于不动产。
2。房地产业：从事房地产开发、经营、管理、和服务的行业。
(二)房地产业的营运
1。生产过程：房地产企业通过土地开发、房屋建设等活动
2。流通过程：
(三)房地产业的特点
1。房地产开发产品的单件性
2。房地产物质形态的不可移动性
3。房地产业是城市型产业
4。房地产商品生产的周期长
5。房地产开发企业大部分资金来自金融机构贷款
6。房地产市场与多种行业经济联系紧密
二、房地产会计的账务处理原则
1。开发产品成本采用制造成本法
2。根据不同经营方式确认营业收入
3。根据不同进行土地使用权的账务处理
4。出租房产作为存货核算
5。建房货款利息作为资本支出处理
第二节 房地产开发成本费用的核算
一、房地产开发的一般业务程序
1。投资决策分析阶段
2。项目前期工作阶段
3。前期建设阶段
4。房屋租售阶段
二、房地产开发成本核算对象确定的基本原则
1。一般开发项目，可按每一独立项目为成本核算对象，也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2。同一开发地点、结构类型相同且开工、竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目，可以合并为一个成本核算对象。
3。不同施工单位共同承担的同一项施工工程，以该施工程项目和范围(各自施工部分)为核算对象。
4。对于规模较大、工期较长的开发项目，可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象。
三、房地产开发成本的核算
(一)房地产开发成本核算的内容
房地产开发成本：房地产企业在开发产品过程中发生的各项费用支出总额。
1。按用途(工程项目或开发产品)分类
1）土地开发项目成本费用支出：土地开发发生的各项直接费用、间接费用。
2）房屋建设项目成本费用支出：开发建设各种房屋发生的各项费用、支出。
3）配套设施工程项目成本费用支出：开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出。包括不能有偿转让和能有偿转让的公共配套设施。
4）代建工程项目成本费用支出：
2。按成本项目(经济内容)分类
1）土地征用及拆迁补偿费：征地费、安置费、拆迁补偿费等。
2）前期工程费：房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究、地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3）基础设施费：房地产在开发中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施、道路等基础设施费用。
4）建筑安装工程费：房地产在开发中施工发生的各项建筑安装工程费、设备费。
5）公共配套设施费：可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。如：
6）开发间接费用：房地产开发企业的开发部(或工程部、开发现场等)为组织管理房地产开发项目而发生的各项间接费用。包括：…
(二)房地产开发成本核算的方法：制造成本法
1。开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用六个“成本项目”。
2。期间费用：销售费用、管理费用、财务费用。
(三) 房地产开发成本的归集和核算科目的设置
1。房屋开发建造成本
1）成本核算对象
①独立核算的单体工程。
②结构类型相同可合并的群体开发项目。
③开发项目内的一定区域或部位。
2）费用记入成本方式
①能按成本对象分清楚的:直接记入各的成本对象。
②不能按成本对象分清楚:先归集；待土地开发完成后,再分配记入各成本对象。
3）科目设置
“开发成本”账户
①核算内容：核算房屋、土地、配套设施、代建工程中各项费用。
②账户性质：成本类。
③账户结构：
借方：归集房屋、土地、配套设施、代建工程的开发费用；
贷方：转出完工开发产品成本；
借方余额：未完工开发产品成本。
④明细核算：
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二级科目 |
三级科目 |
成本项目 |
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开 发 成 本 |
房屋开发 |
1.商品房 2.经营房 3.周转房 4.代建房 |
1.土地征用及拆迁 补偿费 2.前期工程费 3.基础设施费 4.建筑安装工程费 5.公共配套设施费 6.开发间接费用 |
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土地开发 |
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配套设施开发 |
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配套设施开发成本 |
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代建工程开发 |
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“开发产品”账户
①核算内容：核算完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本。
②账户性质：资产类。
③账户结构：
借方：转入已完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本；
贷方：转出已销售房屋、土地、配套设施、代建工程成本；
借方余额：未销售开发产品成本。
④明细核算：
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二级科目 |
三级科目 |
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开 发 产 品 |
房屋开发 |
1.商品房 2.经营房 3.周转房 4.代建房 |
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土地开发 |
土地 | |
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配套设施 |
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代建工程开发 |
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4）账务处理：P172-173例1、2、3。
开发时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：银行存款(应付账款)
完工时
借：开发产品—房屋开发(商品房)
贷：开发成本—房屋开发(商品房)
2。土地开发成本
1）成本核算对象
①每一独立开发的项目。
②一定的区域或地块。
2）费用记入成本方式
①直接费用:直接记入各的成本对象。
②开发间接费用:先归集；期末分配记入各成本对象。
3）科目设置：
4）账务处理：P171-172例1、2、3。
①为销售
开发时
借：开发成本—土地开发
贷：银行存款(应付账款)
完工时
借：开发产品—土地开发
贷：开发成本—土地开发
②为建房
开发时
借：开发成本—土地开发
贷：银行存款(应付账款)
完工时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：开发成本—土地开发
可直接记入时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：银行存款(应付账款)
3。配套设施成本
1）成本核算对象
①开发区确定的成本对象。
②每一独立的配套设施*。
2）费用记入成本方式：
3）科目设置：
4）账务处理：
①不能转让、不能分清成本对象
开发时
借：开发成本—配套设施开发
贷：银行存款(应付账款)
结转时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：开发成本—配套设施开发
②不能转让、能分清成本对象
开发时
借：开发成本—房屋开发(商品房)
贷：银行存款(应付账款)
③不能转让
开发时
借：开发成本—配套设施开发成本
贷：银行存款(应付账款)
完工时
借：开发产品—配套设施
贷：开发成本—配套设施开发成本
4。代建工程开发成本
1）成本核算对象：已确定的代建工程。
2）费用记入成本方式：
3）科目设置：
4）账务处理：
四、房地产开发期间费用的核算：见教材
第三节 房地产开发产品销售的核算
一、房地产销售收入确认的一般原则
房地产销售收入确认标准：经营过程已经完成或基本完成并进行交易之后。考虑以下两个重要因素：一是要根据客户的资信程度．并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。因此，房地产销售中，当客户履约的意图已经十分明确，且房地产企业有能力履行合同中规定的义务，使客户不会因为卖方未尽义务而拒绝付款时，即确认该项房地产销售收入的实现。
二、房地产销售收入确认的方法
(一)完全应计法
1。定义：在房地产开发产品所有权已经转移(商品已交付),并满足下列特定条件时以确保收到款项时，确认营业收入。
2。适用条件：
1）试用期满。
2）付款可靠。
3）应收账款收回的把握性强。
4）卖方应尽义务大部分完成。
(二)完工百分比法
1。定义：按工程项目的完工进度(完工百分比)逐期确认营业收入。
2。适用条件：
1）开发项目尚未完工。
2）其他条件与完全应计法相同。
(三)分期收款法
1。定义：开发产品已经交付，货款分期收回，以本期收到的价款或合同约定的本期应收价款，确认营业收入。
2。适用条件：
1）房地产的交易实际上已经完成。
2）因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况。
三、房地产开发产品销售核算的科目设置
1。“经营收入”科目：核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。按商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等设置明细账。
2。“经营成本”科目：核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。按商品房销售成本、土地转让成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等设置明细账。
3。“其他业务收入”科目：核算主营业务以外的其他业务收入。按商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等设置明细账。
4。“其他业务支出”科目：核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。该科目应与“其他业务收入”科目相对应设置明细账。
四、房地产开发产品销售核算的账务处理：见教材
第四节 房地产出租的核算；见教材
