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关注地产，要从关注最大的地产商开始，无疑，目标锁定了“万科”，这两个字，在中国的房地产领域代表了一个时代的意义。
07年下半年，中国房地产逐步进入了“冰河时代”——逐渐变寒，开发商哆哆嗦嗦的过冬。万科为了积蓄更多的“棉被”御寒，率先降价，保证了年底实现500多亿（对外数字）的销售额，保证了资金链的链接。万科的率先“跳水”，曾一度引发业界的批评，时过近1年，证明了万科的嗅觉极度灵敏，当然也是领跑者的姿态出现——身后带领了一批随之而来的降价狂潮。
好事多磨，进入08奥运年，王老大除了发表降价高论配合国家宏调之外，更在国难当头发表了惊人之语，引得中华为之震荡，众买家纷纷为买“万科楼”而羞愧，万科的员工也为其感到惭愧。俗话说：时间能冲刷一切。事实证明了这一点，今天我们也无需再揭这过去的一页，发生了既存在，无论对错，都已成为历史。
今天，偶然发现了一篇题为“万科郁亮为员工打气内部邮件”，发出来给同仁共享。
重要声明：我不是万科的托，对她有点好奇而已。
各位同事：
时光荏苒，2008年不觉已进入8月。对2008，我们曾经有过太多美好的憧憬；而在这一年中，我们也确实经历了太多难忘的事情。但二者之间，却存在着巨大的不同。观望气氛的浓厚、成交量的萎缩、业界对行业前景的悲观预期——这一切，与2006、2007形成了强烈的反差。
而这一年中，外界对我们的评价、还有我们珍惜的一些关系，也发生了一些我们不愿看到的变化。住房市场的波动，使得一些客户与我们的关系一时显得紧张。股市的惨淡，一点点侵蚀着投资者的心境，也考验着多年风雨同舟中积累下来、来之不易的理解与信任。在公众舆论层面，一些误解需要时间去慢慢消除，在这段时间里舆论的不理解和不认同，将是我们、甚至所有亲近我们的人必须去面对的现实。
憧憬与现实的落差、昨天与今天的落差、渴望认同与遭受误解的落差，骤然横亘在万科人的面前。任何一位同事，尤其是那些怀着美好追求和强烈自豪感刚刚加入万科的年青同事，如果因此而产生焦虑或困惑，是完全可以理解的。我要向每一位感到焦虑或困惑的同事表示感谢，因为在这些情绪的背后，是你们强烈的责任感，和对万科的热爱。
我们面对的究竟是怎样的形势？我们应该和能够做出哪些行动？请允许我借这个机会和大家分享一些看法。
外部环境的变化对于企业经营来说非常重要，而房地产更是一个与宏观经济紧密相关的行业。但如果只是简单地感受这种变化，则反而可能因暂时的表象而干扰对规律的把握，反而可能在情绪的左右下动摇信念，反而可能将外部变化作为托词而错失行动的机会。
住宅行业经营环境的变化，并不是从今天才开始。在过去的几年中，万科在很多问题上表现出与众不同的视角和结论，而事后验证的结果，是证实了万科在前瞻能力上具有的优势。我们在2004－2005年调控风雨刚刚降临时明确提出“调控对优秀企业无论长期还是短期都是利好”，并在行业普遍傍徨的情况下将2006－2008年设定为万科的高速增长期；而在2007年市场一片亢奋、行业高歌猛进的背景下，我们率先对过热隐忧的存在提出了预警，率先做出了“行业需要且必然进入一个理性回归的调整期”的判断。
因此，行业目前正在经历的调整，对于万科来说绝非猝不及防的突发事件，不过说明我们之前的预测终于成为现实。在这种情况下，我们没有理由怀疑、更没有理由放弃我们一贯的逻辑。
我们没有理由怀疑，中国住宅行业的未来前景依然美好，依然值得期待。决定这个行业未来发展趋势的深层因素，并未发生任何根本性的改变。中国住宅行业在可见的未来，依然还是一个年青的、充满希望和前景的朝阳行业。作为一个年青的行业，在它的成熟过程中，阶段性的调整本来在所难免。这种调整过去曾经发生过，现在正在发生，未来也仍有发生的可能。但无论是过去、现在还是未来的调整，都并不会改变行业整体的发展趋势，也不会改变优秀企业成长的空间。
而短期来看，调整期内存在着诸多的不确定性。并不是所有的事情，都可以做出精确的预测。但这些并不是那么重要，我们并不需要对每件事情都作出精确预测后才能决定自己究竟应该做什么。因为，在这些不确定性的背后，依然存在足够多可以把握的事实和规律，足以让我们做出恰当的判断和选择。
我们能够分析出，中国住宅过去、现在和未来的基本供求关系。因此能够判断，中国的不动产价格并没有长期深幅下跌的空间。
我们能够判断，行业资金紧张的局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化这一特征，调整期内住宅施工和土地购置减少已经成为必然。而这将带来两个方面的影响。一方面，这将深刻影响短期和中期的未来住宅供应，决定了价格调整结束的最后期限。另一方面，这将带来土地市场的机会。而调整发生得越剧烈，它的这两方面影响也就将越加强烈。
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发表于 2008-12-23 21:03:32
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发表于 2008-12-25 13:20:20
