【税局答疑】12366热点问答—土地增值税常见问题

银河飞雪

【税局答疑】12366热点问答—土地增值税常见问题

一、个人之间互换自有居住用房，可以免征土地增值税吗？

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

二、个人转让住房，可以免征土地增值税吗？

答：根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

三、营改增后，计征土地增值税时，转让房地产取得的收入是否包含增值税？

答：不包含。根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

第六条规定，在计征土地增值税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

四、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时可以扣除吗？

答：不可以。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

五、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金？

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

六、未按预征规定期限预缴土地增值税是否加收滞纳金？

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

七、合作建房如何缴纳土地增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

八、房产所有人将房屋产权赠与直系亲属，是否缴纳土地增值税？

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定，“赠与”包括：

房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

九、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税是否可以在计算土地增值税时扣除？

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

十、营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，发票开具有何要求？

答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。