房产测量规范

内蒙古

GB／T17986.1－2000 房产测量规范
中华人民共和国国家标准   
国家质量技术监督局      
2000年2月22日发布    2000年8月1日实施
第1单元：房产测量规定
    8  房产面积测算
8.1  一般规定
8.1.1  房产面积测算的内容
    面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
    8.1.2  房屋的建筑面积
    房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
    8.1.3  房屋的使用面积
    房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
    8.1.4  房屋的产权面积
    房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
    8.1.5  房屋的共有建筑面积
    房屋共有建设面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
    8.1.6  面积测算的要求
    各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
    量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。
8.2  房屋建筑面积测算的有关规定
8.2.1  计算全部建筑面积的范围
    a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
    b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
    c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
    d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物并、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
    e）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
    f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
    g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
w注：如无顶盖，则考虑上一层楼梯为下一层楼梯的顶盖，即按“总层数-1”*各层面积。
    h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
    i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
    j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光并、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
    k）有柱或有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
    i）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
    m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
    n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
    o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
8.2.2  计算一半建筑面积的范围
    a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
    d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
    e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廓，按外围水平投影面积的一半计算。
8.2.3  不计算建筑面积的范围
    a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
    b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
    c）房屋之间无上盖的架空通廊。
    d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
    e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
    f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
    g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
    h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。
    i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。


中华人民共和国建设部公告
第326号
建设部关于发布国家标准
《建筑工程建筑面积计算规范》的公告

现批准《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB / T 50353-2005 ，自2005 年7 月1 日起实施。
本规范由建设部标准定额研究所组织中国计划出版社出版发行。

中华人民共和国建设部
二○○五年四月＋五日
1 总则

1.0.1 为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。
1.0.3 建筑面积计算应遵循科学、合理的原则。
1.0.4 建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合国家现行的有关标准规范的规定。
2 术语

2.0.1 层高 story height
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
2.0.2 自然层 floor
按楼板、地板结构分层的楼层。
2.0.3 架空层 empty space
建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。
2.0.4 走廊 corridor go11ory
建筑物的水平交通空间。
2.0.5 挑廊 overhanging corridor
挑出建筑物外墙的水平交通空问。
2.0.6 檐廊 eaves go11ory
设置在建筑物底层出檐下的水平交通空何。
2.0.7 回廊 cloister
在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。
2.0.8 门斗 foyer
在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。
2.0.9 建筑物通道 passage
为道路穿过建筑物而设置的建筑空问。
2.0.10 架空走廊 bridge way
建筑物与建筑物之何，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。
2.0.11 勒脚 plinth
建筑物的外墙与室外地面或散水按触部位墙体的加厚部分。
2.0.12 围护结构 envelop enclosure
围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。
2.0.13 围护性幕墙 enclosing curtain wall
直接作为外墙起围护作用的幕墙。
2.0.14 装饰性幕墙 decorative faced curtain wall
设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。
2.0.15 落地橱窗 French window
突出外墙面根基落地的橱窗。
2.0.16 阳台 balcony
供使用者进行活动和晾硒衣物的建筑空间。
2.0.17 眺望间 view room
设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。
2.0.18 雨篷canopy
设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。
2.0.19 地下室 basement
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。
2.0.20 半地下室 semi basement
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。
2.0.21 变形缝 deforrnation joint
伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。
2.0.22 永久性顶盖 permanent cap
经规划批准设计的永久使用的顶盖。
2.0.23 飘窗 bay window
为房问采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
2.0.24 骑楼 overhang
楼层部分跨在人行道上的临街楼房。
2.0.25 过街楼 arcade
有道路穿过建筑空间的楼房。
3 计算建筑面积的规定

3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：
l 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2 面积。
2 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计算面积。
3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应汁算全面积；层高不足2 .20m者应计算1/2面积。
3.0.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
3.0.5 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。
3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20rn及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算。
3.0.9 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。
3.0.10 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
3.0.12 有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的l/2计算。
3.0.13 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.14 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.15 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。
3.0.16 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计箕。
3.0.17 有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。
3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。
3.0.19 有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。
3.0.20 高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
3.0.21 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
3.0.22 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。
3.0.23 建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。
3.0.24 下列项目不应计算面积：
1 建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。
2 建筑物内的设备管道夹层。
3 建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。，
4 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。
5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。
6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。
7 无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。
8 自动扶梯、自动人行道．
9 独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。
本规范用词说明
1 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
1）表示很严格，非这样做不可的用词：
正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。
2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：
正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。
3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。
表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。
2 本规范中指明应按其他有关标准、规范执行的写法为“应符合……的规定”或“应按……执行”。
测量规范
9  变更测量
9.1  一般规定
    9.1.1  变更测量的分类
    变更测量分为现状变更和权属变更测量。
    9.1.2  现状变更测量内容
    a）房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；
    b）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；
    c）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；
    d）道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；  e）地名、门牌号的更改；
    f）房屋及其用地分类面积增减变化。
    9.1.3  权属变更测量内容
    a）房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移；
    b）土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；
    c）征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化。
    d）他项权利范围的变化和注销。
    9.1.4  变更测量的程序
    变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。
9.2  变更测量的方法
    9.2.1  变更测量方法的选择
    a）变更测量应根据现有变更资料，确定变更范围，按平面控制点的分布情况，选择测量方法。
    b）房地产的合并和分割，应根据变更登记文件，在当事人或关系人到现场指界下，实地测定变更后的房地产界址和面积。
    c）修测之后，应对现有房产、地籍资料进行修正与处理。
    9.2.2  变更测量的基准
    a）变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。所有已修测过的地物点不得作为变更测量的依据。
    b）变更范围内和邻近的符合精度要求的房角点，也可作为修测的依据。
    9.2.3  变更测量的精度要求
    a）变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度都应符合本规范的规定。
    b）房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。
c）用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内。
d）房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。
    9.2.4  变更测量的业务要求
    a）变更测量时，应做到变更有合法依据，对原已登记发证而确认的权界位置和面积等合法数据和附图不得随意更改。
    b）房地产合并或分割，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并应先进行房地产登记。
    c）房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也应随之变更或转移。
9.3  房地产编号的变更与处理
    9.3.1  丘号
    a）用地的合并与分割都应重新编丘号。新增丘号。按编号区内的最大丘号续编。
    b）组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。
    9.3.2  界址点、房角点点号
    新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。
    9.3.3  幢号
    房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。
10  成果资料的检查与验收
10.1  一般规定
    10.1.1  成果检查、验收的制度
    房产测量成果实行二级检查一级验收制。一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。
    10.1.2  检查、验收中问题的登记和处理
    各级检查验收中发现的问题，必须做好记录并提出处理意见。
    10.1.3  检查、验收报告书10.1.3.1  检查验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二级检
   查和验收工作完成后应分别写出检查、验收报告。
    10.1.3.2  产品成果最终验收工作由任务的委托单位组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。
    10.1.4  上交成果资料内容
    a）房产测绘技术设计书。
    b）成果资料索引及说明。
    c）控制测量成果资料。
    d）房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表。
    e）图形数据成果和房产原图。
    f）技术总结。
    g）检查验收报告。
10.2  检查、验收项目及内容
    10.2.1  控制测量
    a）控制测量网的布设和标志埋设是否符合要求。
    b）各种观测记录和计算是否正确。
    c）各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、成果精度是否符合要求。
    d）起算数据和计算方法是否正确，平差的成果精度是否满足要求。
    10.2.2  房产调查
    a）房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确。
    b）调查表中的用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线、房屋权界线、房屋四面墙体归属，以及有关说明、符合和房产图上是否一致。
    10.2.3  房产要素测量
    a）房产要素测量的测量方法、记录和计算是否正确。
b）各项限差和成果精度是否符合要求。
c）测量的要素是否齐全、准确，对有关地物的取舍是否合理。
    10.2.4  房产图绘制
    a）房产图的规格尺寸，技术要求，表述内容，图廓整饰等是否符合要求。
    b）房地产要素的表述是否齐全、正确，是否符合要求。
    c）对有关地形要素的取舍是否合理。
    d）图面精度和图边处理是否符合要求。
    10.2.5  面积测算
    a）房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求。
    b）用地面积的测算是否正确，精度是否符合要求。
    c）共有与共用面积的测定和分摊计算是否合理。
    10.2.6  变更与修测成果的检查
    a）变更与修测的方法，测量基准、测绘精度等是否符合要求。
    b）变更与修测后房地产要素编号的调整与处理是否正确。
10.3  成果质量的评定
    10.3.1  成果质量评定等级
    成果质量实行优级品、良级品和合格品三级评定。
    10.3.2  成果质量评定标准
    10.3.2.1  成果质量由专职或兼职检查验收人员评定。
    10.3.2.2  成果质量评定标准，可参照CH1003执行。

君林天下

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