【九鼎财税说】地上建筑物补偿费征收增值税浅析

银河飞雪

文章来源公众平台《孙炜财税课堂》

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城改造或者棚户区改造中，经常涉及到政府将企业或居民占用的土地收归国有，为了顺利动迁，对于企业或居民的土地和地上建筑物将支付一笔拆迁补偿费，在此过程中将涉及流转税业务。

但是羊毛出在羊身上，被征收人心理预期是一定的，那增值税成本自然将转嫁到拿地企业身上。因此，企业有必要了解应对策略。

（一）营业税制下相关规定

我们有必要首先回顾下营业税时代的相关规定。

《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八条第（一）款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

2008年，国家税务总局通过《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，不征收营业税。

对于“县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件”，《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第一条解释，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）中明确：对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。

此处明确了对于地上附着物（包括不动产），不征收营业税。

多年来，征纳双方一直墨守成规、相安无事。

（二）增值税下相关规定

但是自2016年5月1日房地产营改增的变化，政策突然变得不再明朗，平衡开始被打破。

我们知道，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号文件印发）第一条第（三十七）款规定了，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

但是此处仅仅提到了土地，对于地上建筑物或者附着物是否涉税只字未提。

也正为此，部分地方税务机关为了维护税法的尊严，开始对地上建筑物对应的补偿费收取增值税。

例如湖北省国税局发布的《湖北省营改增问题集》第四部分“房地产业”明确，纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

为便于征管，征收人与被征收人签订《征收补偿协议》时，应分别对土地、房屋价值单独评估。未单独评估或房屋评估价值低于房屋、土地价值总额20%的，按20%确定房屋计税依据。

对于一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，属于转让不动产的应税行为，应按照《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定处理。

（三）应对策略

但是，需要注意的是，这个仅仅是湖北的地方规定，大多数地方尚未明确。在处理类似业务时，我们建议企业按照国税函[2007]969号文件精神帮助被征收人争取。

如果无法改变地上建筑物补偿费征收增值税的局面，企业最后还可以考虑引导政府，合理分配土地和地上建筑物补偿费，以把增值税税负降到最低。